Spør ekspertene om boligkrangler
Avholdt 16. Mai 2014

Spør ekspertene om boligkrangler

Fredag 16. mai kl. 12 stiller boligeksperter til nettmøte på Dine Penger. Still spørsmål om alt du lurer på rundt boligkjøp, boligtvister eller rettigheter. Fra venstre: Thomas Bartholdsen, fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet, Dag Are Børresen, advokat i Help forsikring, Ola Fæhn, advokat og partner i Forbrukeradvokatene og Silje Nesteng Andresen, advokat og fagansvarlig for boligkjøperforsikring hos Help.

  • Hva er Kjøperforsikringen til?

    Innsendt av: Ronny

    Jeg kjøpte en toppleilighet i ett sameie med 4 enheter, etter 9 uker fikk jeg vannlekkasje fra taket. Da får jeg vite gjennom sammeiet, at det har vært 2 vannlekasje. For 3 år siden, og en ca 12 måneder tilbake i tid. I prospektet står det at det er lagt nytt tak, men det viser seg at 3/5 av skifertaket er lagt om, og ikke nytt. Det nevnes ikke at det har vært lekkasje. På grunn av lekkasjen oppdages det både råte og soppskade på råloftet. Kjøpeforsikringsselskapet mitt hevder jeg ikke har noe krav, kan dette stemme??? Etter jeg kjøpte en gulvlampe som gir bedre belysning på stuen, oppdager jeg også at det er vannskade på 9 av 23 takplater i stuen. Dette er ikke synlig på dagtid, eller med belysningen som var under visning. Det er også sopp i fellesarealet/trappeoppgang, det er bare nevnt i prospektet som "planlagt oppgradering av fasade" og megler sa det var rotete pga oppussing. Har dere ett svar jeg kan bringe videre til forsikringsselskapet mitt?

    Hei Ronny,
    Ta kontakt med din advokat og forviss deg om at dere er enig om faktum i saken. Ut fra det du skriver, er det ikke helt klart i hvilken grad sameiet er involvert i utbedringsarbeidene, og hvilke kostnader som pålegges deg. Er dette avklart? Gjelder lekkasjeproblematikken flere leiligheter i sameiet? Kjøperforsikringen skal sørge for at dine rettigheter ivaretas best mulig.

    Mvh,

    Dag Are Børresen
    advokat MNA
    HELP Forsikring

  • Feil opplysninger i egenerklæring

    Innsendt av: Stian

    Hei, har nå en sak gående mot protector angående en bolig jeg har kjøpt. I egenerklæringsskjemaet står det krysset av for at det ikke et gjort noe elektrisk arbeid på boligen, og ikke noe egeninnsats. Jeg etterspurte derfor ingen samsvarserklæring da boligen er fra 1976. Forrige eier eide boligen fra 1999-2013. Nå i ettertid finner jeg ut at det er gjort veldig mye elektrisk arbeid og via en tilstandsrapport fra en autorisert elektrikker slår de fast at arbeidet tydelig er gjort av ufaglærte. Kostnaden for å rette opp skadene er på ca 60000kr. Jeg og advokat har sendt krav til motparten via protector, men får avslag hvor de slår fast at egenerklæringsskjemaet ikke er en objektiv vurdering og de ikke så det som nødvendig å opplyse om elektrisk arbeide som var gjennomført for 10-13 år siden. Forrige eier har innrømmet å ha gjort noe elektrisk arbeide på boligen, men sier at det meste er gjort av elektrikker. Men han har ikke noe samsvarserklæring på det. Min advokat (HELP) sier at vi har bevisbyrden for å bevise at arbeidet et gjort av ufaglærte. Hva gjør jeg? Tilstandsrapporten jeg har fått laget av elektrikker sier at dette er ufaglært arbeide. Motparten mener at dette et ting man må regne med på et så gammelt hus. De feilene som et funnet er på bad og kjøkken som er pusset opp på midten av 2000-tallet. Jeg er fristet til å ta dette rettens veg, men er redd for evt kostnader jeg kan ende opp med, ihvertfall hvis jeg taper. Noen tips? Føler at protector haler ut tiden for å slite meg ut. Føler også at HELP ønsker å legge minst mulig arbeid i det, siden de kun har fastbetalt av meg gjennom kjøpsforsikring. HELP mener jeg har en dårlig sak, jeg mener den er god.

    Hei Stian,
    Jeg kjenner ikke din sak konkret, men dersom det er mulig å vinne frem i saken, skal den selvsagt tas videre. Imidlertid er faktum litt uklart. Jeg vil derfor be deg om å kontakte advokaten din slik at han kan gjennomgå saken sammen med deg. Jeg minner også om at du har anledning til å få saken vurdert på nytt, slik at eventuelle feil fra din advokat ikke skal gå ut over deg. Så vidt jeg forstår er saken heller ikke avsluttet, og jeg håper at saken ender med best mulig resultat for din del.

    Mvh,

    Dag Are Børresen
    advokat MNA
    HELP Forsikring

  • Kjøp av hytte uten megler

    Innsendt av: jon

    Hei! Vi har kjøpt hytte av privatperson som ikke benyttet megler. Under budrunden måtte vi opp litt i pris da han hevdet det var kommet inn ny pris fra en annen. Kan vi kreve "innsyn" i hvem dette var?

    JA - Det har dere krav på å få innsyn i. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Mangel ved boligkjøp?

    Innsendt av: Tommy Nordli

    Hei Vi kjøpte bolig i 2011. Huset er fra 1954 , men opppusset i nyere tid , deriblant byttet kledning i 2005. I januar 2014 ble det oppdaget fukt i isolasjon på loftet. Vi fulgte prosedyren som ble gitt av huseierenes landsforbund og kontaktet forrige eier, eierskifte forsikringen. Vi fikk takstmannen inn for å se på hva som var feil og han konkluderte med at det manglet lufting mellom isolasjon og kledning. Dette måtte utbedres skrev han i rapporten. Forsikringsselskapet sendte også sin egen takstmann. Han mener også at det er feil utført ved bytte av kledning, menn skriver i sin rapport at siden kledningen er i trykkimpregnert materielle så kan det fint stå uten lufting. Men at kledningen vil tape seg raskere og behøver hyppigere vedlikehold. Forsikringsselskapet støtter seg til sin takstmann betaler ikke ut noe for reklamasjonen. I taksten som forelå med kjøp sto det ingenting om feil ved kledning. Hva gjør vi nå? Kan huset Halden kledningen det har eller må vi inn en tredjepart som kan se på dette ennå en gang? Vi fikk avslaget idag, så vi vurderer advokatbistad for å gå gjennom saken.

    Jeg mener at det er forskriftsbestemmelser om at kledningen skal monteres med lufting. Det finnes i hvert fall tekniske beskrivelser fra Byggforsk om dette. Slik at man har en argumentasjon for at det var fagmessig uforsvarlig å legge panelet uten lufting. Det må sjekkes om når dette kom inn som krav. Trenger dere advokatbistand kan dere få dette dekket gjennom hjemforsikringen. Det er da normalt en egenandel på 4000 kr + 20 % av påløpte utgifter. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Betydelig mindre tomt enn oppgitt i kontrakt.

    Innsendt av: Bård Froan Pettersen

    Kjøpte et hus i 2011, der tomten var oppgitt til å være 762kvm. Fikk oppmålt tomten mars 2014 av kommune, da ble resultatet 476kvm. Det står både i kontrakten, matrikkelbrev og salgstakst at tomten skal være 762kvm. Hva bør jeg gjøre?

    Du bør reklamere til selger/eierskifteselskap så raskt som mulig. Sett en svarfrist. Her er tips til innholdet i et slikt brev;http://forbrukeradvokaten.no/reklamasjonsbrev/. Hvis de ikke gir tilbud om prisavslag kan du få bistand fra en advokat til å forfølge kravet videre. Advokatutgifter kan du få dekket gjennom din hjemforsikring. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Det er oppgitt for høyt bo-areal på boligen

    Innsendt av: Randi

    Hei! Jeg har akkurat kjøpt en bolig som ble solgt som en 73m2 stor leilighet. Jeg har målt litt i leiligheten i forbindelse med ombygging og møblering og er kommet til at boligen kun er på 66m2. Det selger har gjort er at de har plusset på ett loftsrom med skråtak. Her har selger plusset på hele gulvarealet. Men dersom en regner det som er gulvareal med over 1,90 m takhøyde så er det på ca 1,50m br x 4m. Er det lov å regne med ett loftsrom i bo-arealet? Hva kan jeg eventuelt gjøre med dette?

    Oppmålingsreglene følger av en norsk standard. Dere er det beskrevet hvordan man måler kvadratmetrene når det er skråtak. Høyesterett har fastslått at kvadratmeterfeil på ca 8,9 % er nok til å si at det er en arealmangel som gir rett til prisavslag. Reklamer til selger så raskt som mulig. Du kan få dekket eventuelle utgifter til sakkyndig og advokat, gjennom din hjemforsikring. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Budrunde vs. forventet stand?

    Innsendt av: Ukjent

    Hei, Selv on bolig er solgt som-den-er, kan den ha en mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. Harmonerer ikke dette dårlig når boligen er solgt som resultat av en budrunde. Her har jo kjøper selv fastsatt prisen?

    Dette har lovgiver bestemt, så det er lite å få gjort noe med. Bestemmelsen er imidlertid lik som i de fleste andre lover man kan sammenlikne med og jeg mener at dette er en riktig regel. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Sopp og råte

    Innsendt av: Odd Thomas Hansen

    Kona og jeg kjøpte i mai i fjor halvparten av en 2-mannsbolig, og flyttet inn i september. Når snøen kom rett over nyåret, dannet det seg fort istapper på hele den ene langsiden på huset, og etter hvert begynte disse å smelte. Da jeg undersøkte nærmere, lå det masse is nederst på taket, mot takrenna, og da jeg krøp inn på kryploftet, oppdaget jeg at isen hadde trengt seg inn under taksteienen, mellom takstein og takpapp, og selvfølgelig forårsaket fukt, og etterkvart sopp og mugg..... Vi tok umiddelbart kontakt med vår boligkjøperforsikring, og de sendte en Takstmann, og det han kom fram til var for dårlig lufting,og for dårlig ventilasjon som var årsaken til dette. Vi hyret selv inn en Takstmann, og en byggmester (medlem av byggmesterforbundet), og begge kom frem til samme konklusjon, for dårlig isolert, og for dårlig utluftning. De sa også at jeg som ikke-fagmann, hadde svært få muligheter til å se dette ved overtakelsen av huset. De sa også at dette problemet har vært der fra dag 1, så tidligere eier, burde ha opplevd dette, og notert det i taksten. Men verken tidligerer eier, eller Takstmann som ble benyttet ved salg av huset, har sagt noe om dette. Vi har snakket med naboene som bor vegg i vegg, og de har har disse problemer, og utbedret dem. Nå mener vårt forsikringsselskap at det blir vanskelig å bevise at tidligere eiere har visst om, eller burde vite om dette, og at vår sak er dårlig, og at vi selv må stå for det økonomiske tapet ved å utbedre. Kan dette virkelig stemme?

    Istapper på taket er ofte et tegn på dårlig isolering. Et trenet øye bør derfor reagere på det, men ikke nødvendigvis en som ikke har erfaring. Ser man på loftet kan det også være funn som gjør at man bør reagere, men igjen vil ikke det alltid være tilfelle for en uten erfaring. Tydelige tegn på sopp og råte bør også en ufagkyndig kunne se. Kan det ikke dokumenteres at det er tilbakeholdt informasjon er det en terskel for hvilke mangler man kan nå gjennom med. Da må man se på utbedringskostnadene opp mot kjøpesummen. Høyesterett har vært sprikende, men er det ikke andre spesielle forhold vil en grense på 4-6% være veiledende. Vil ikke kjøperforsikringen din bistå deg, kan du engasjere en ekstern advokat og få dekket kostnadene av kjøperforsikringen eller din egen rettshjelpsdekning i hjemforsikringen. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Feil i eiendomsopplysninger 14 år etter

    Innsendt av: Harald Hansen

    Hei, I 2000 kjøpte vi en bolig med ca 5,5 mål tomt. I prospektet og og overtakelsesdokumentene var et skiftebrev som anførte tomtegrensene vedlagt. I forbindelse med at statens vegvesen nå utbedrer veien viser det seg at vegvesenet i 1982 kjøpte en del av eiendommen som fjerner et hjørne fra tomten jeg trodde vi hadde kjøpt. Hva kan og bør jeg gjøre i forhold til dette?

    Ettersom det er 14 år siden kjøpet er kravet mot selger foreldet. Ola Fæhn

  • Feil på konstruksjon

    Innsendt av: Randi

    Hei, kjøpte hus okt-10, tok over boligen jan-11. Bygger nå om på huset og finner klissvåt isolasjon grunnet manglende tetting av toppterrasse. I tillegg er det avdekket dårlig drenering som har vært med på å gi fukt I kjeller. maling flasser av. I tillegg har det kommet store sprekker I veggene, hus er bygget I Siporex. Selger har protector. Vi har tidligere fått avslag på en sprekk tvers over badegulvet pga for liten str på kostnadene. Denne gangen vil utbedringskostnadene være på nærmere 300000. Naboer har fortalt at det var en lang liste over mangler og utbedringer som måtte gjøres før selger I sin tid tok over huset som sto ferdig nybygget des-08. Har vi en sak?

    Både mangelfull drenering og dårlig terrassemembran kan være en mangel etter avhendingsloven. Det er imidlertid avhengig av hva som er opplyst ved salg og hvor gammelt huset er. Trenger dere advokatbistand kan dere få dette dekket gjennom hjemforsikringen. Det er da normalt en egenandel på 4000 kr + 20 % av påløpte utgifter. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Svartsopp og muggsopp, taket må byttes

    Innsendt av: Nina Abel Minatsis

    Hei! Vi flyttet inn i en bolig fra 1989 for 1,5 år siden, her oppdaget vi inne i en inspeksjonsluke at det er muggsopp og svartsopp i store deler av taket. Dette er nå blitt taksert til en skade på 200.000kr, det vil si over 5% av kjøpesum. Vi har sendt inn klage til eieskifteforsikrings selpskapet (NCL) og venter nå på at deres takstmann skal se på saken. I tillegg til tiden vi har bodd i huset har mine to barn utviklet allergi og atopisk eksem, min allergi har også forverret seg. Det jeg lurer på nå er hvor lang tid vil jeg kunne forvente at en slik sak vil ta, vi vil jo gjerne ha fikset taket før vinteren kommer. Hører at slike saker er vanskelige, og regner med å få avslag på første runde. Hvordan går jeg frem i neste runde for å klage på saken, må jeg skaffe meg advokat eller kan jeg gjøre det selv? For vi synes at saken burde være på vår side, for viss vi visste at det lå en så stor omkostning på huset når vi kjøpte det, hadde vi ikke hatt råd til å kjøpe huset. Nina

    NCL har dessverre en tendens til å bruke lang tid. Da blir det neppe noen arbeider ferdigstilt før vinteren. Dersom du har økonomi til å sette igang utbedringsarbeidene, er det imidlertid ikke noe i veien for å sette igang. Du må bare passe på at du har reklamert og at NCL har fått anledning til å ta stilling til om de vil utbedre. Videre er det viktig å sikre bevis undersveis i form av fotografier og sakkyndige. Det viser seg ofte at det an være lurt å få bistand av en advokat. Trenger dere advokatbistand kan dere få dette dekket gjennom hjemforsikringen. Det er da normalt en egenandel på 4000 kr + 20 % av påløpte utgifter. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Feil oppdaget etter huskjøp !

    Innsendt av: Ann-Mary Vuolab

    Jeg kjøpte hus 15 des 2013, hvor det er vannlekkasje på kjøkkenet fra utløpsrør. 2 verandadører jeg ikke har fått lukket og låst i løpet av vinteren. Vinduer der ventilene er malt igjen i åpen stilling.Har tegnet huskjøperforsikring.

    Du må passe på å reklamere så raskt som mulig. Selv om du har tegnet boligkjøperforsikring kan du velge advokat. Ola Fæhn

  • Kjøpte bolig med rotte ekskrementer

    Innsendt av: Frustrertsnekker'n

    Kjøpte nettopp nytt hus som trengte bort i mot full innvendig oppussing. Da vi skulle ta ned noen vegger for å endre rom plassering, fant vi skader etter rotter i tak og vegg. Dette ble tatt videre til eierskifteforsikringen. Fikk avslag på dette. Deretter tok jeg kontakt med advokat og rettet igjen krav mot forsikringsselskapet fikk igjen avslag. Men avslaget jeg fikk ble det opplyst av gamle eier at de var klar over rotte problem i området jeg bor i, men er dette da en mangel? De gamle eierene sier de ikke visste om rottene i huset, men de visste altså om at det var et problem i området.

    Rotteproblemer kan være en mangel etter avhendingsloven. Det må imidlertid gjøres noen vurderinger av hvor omfattende problemer er og hva det vil koste å utbedre. Har de laget ganger i store deler av konstruksjonene kan det bli omfattende kostnader. Trenger dere advokatbistand kan dere få dette dekket gjennom hjemforsikringen. Det er da normalt en egenandel på 4000 kr + 20 % av påløpte utgifter. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Manglende kvadrameter

    Innsendt av: Simon

    Hei, jeg har akkurat kjøpt en bolig jeg skal overta i juni. Jeg lurte på dersom man i ettertid finner ut at boligen er mindre en det som var oppgitt i takst og prospekt er dette en klagesak eller har man godtatt dette om man ikke personlig måler ved overtakelse?

    Dette er en klagesak. Høyesterett har fastslått at arealmangler på mer enn 8,9% er mangel etter avhendingsloven. Trenger dere advokatbistand kan dere få dette dekket gjennom hjemforsikringen. Det er da normalt en egenandel på 4000 kr + 20 % av påløpte utgifter. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Feil og mangler på "ny hytte".

    Innsendt av: Jan

    Hei! Vi har nylig kjøpt hytte som er 5 år gammel, hvor det rett etter overtagelse er oppdaget feil og mangler i størrelsesorden 250.000.-. Samtlige feil er godt beskrevet, dokumentert og overlevert selger. Selger har selv stått for salget uten prospekt men har benyttet eiendomsmegler som "Notarius". Da hytta kun er 5 år gammel legger selger nå all skyld på hyttebygger som ikke oppdaget dette under sluttbefaringen/overtagelsen. Det skal nevnes at undertegnede ikke ønsker å signere overtagelseserklæringen før løsningene ligger på bordet, noe både eiendomsmegler og selger for så vidt er enig i.I følge megler vil heller ikke kjøpesummen bli utbetalt før denne erklæringen er signert av begge parter. Så spørsmålet er om vi kan kreve kompensasjon for den tiden vi egentlig skulle ha signert erklæringen, til denne er signert. Det skal sies at hytte ikke kan benyttes som forutsatt, da den elektriske styringen også ikke fungerer. I avtalen står det noe om "morarente" på 9,5% etter dokumenterte kostnader etter "brudd på avtalen".

    Hvis hytta har mange mangler kan dere som kjøpere ha rett til å nekte å overta for full kjøpesum (eller signere overtakelsesskjema). Hvis dere er interessert i å overta med manglene mot en prisreduksjon, kan det være fornuftig å legge frem forslag om dette. Nekter selger å gi dere tilgang uten at han får fullt betalt, kan det bety at han kommer i mislighold. Trenger dere advokatbistand kan dere få dette dekket gjennom hjemforsikringen. Det er da normalt en egenandel på 4000 kr + 20 % av påløpte utgifter. Les mer om dette på http://forbrukeradvokaten.no/advokathjelp-til-400-kroner-timen/. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Salg av bolig uten megler.

    Innsendt av: Arne Bakken

    Anbefaler dere å selge bolig uten megler? Og kan da selger få problemer, som ellers kunne blitt unngått? Ser at forbrukerrådet tidligere har anbefalt dette.

    Hei,

    Kravene til eiendomsmeglere har blitt skjerpet i den "nye" eiendomsmeglingsloven av 2007. Blant annet er det innført klare kompetansekrav som ikke fantes i tidligere lovverk. Formålet med eiendomsmeglingsloven er å sikre at omsetning av eiendom foregår ordnet, sikkert og effektivt. Både kjøper og selger har etter min klare oppfatning interesse i at omsetningen reguleres av strenge regler da det er store verdien involvert og alvorlige konsekvenser dersom noe går galt. Eiendomsmegling er mye mer enn forhandling om pris.

    Som følge av at eiendomsmeglingsbransjen er stadig strengere regulert via lov og forskrifter har heller aldri kompetansegapet mellom utdannede eiendomemeglere og "folk flest" vært større enn nå. Det er gode grunner for å ha de reglene vi har til meglere og det tilsier at man bør være forsiktig med privat salg.

    Eiendomsmeglere er dessuten pålagt å stille økonomisk sikkerhet, slik at den som eventuelt lider tap som følge av brudd på meglers plikter vil få dekket sitt tap. Det er selvsagt ikke uten grunn at lovgiver har innført disse reglene. Ved privat omsetning uten megler er det økt risiko for at feil blir begått. Dette kan gå utover både selger og kjøper. Etter min oppfatning fortjener forbrukere - både selgere og kjøpere - å få informasjon om hvilken risiko de løper ved privat omsetning slik at de kan ta et valg på godt informert grunnlag.

    Mvh Silje Andresen, advokat, Help Forsikring AS

  • Ikke tett garasjetak

    Innsendt av: EMB

    Hei. Vi kjøpte bolig for to år siden. Fikk da opplyst at garasjetaket ikke var helt tett, men at det skulle utbedres så fort bedre vær tillot dette. Utbedringen ble gjort før vi tok over huset. Vi har ikke fått noen dokumentasjon på at noe er gjort, kun muntlig. I ettertid, når det regner mye, ser vi at taket ikke er helt tett, og det drypper vann inn i garasjen via taket. Men i juni er det altså to år siden vi tok over huset. Er dette grunn nok til å klage på?

    Hei,

    I mangel av opplsynigner om eiendommen og kjøpsavtalen har jeg lite grunnlag for å vurdere ansvarsforholdet konkret. Et mulig grunnlag for ansvar kan imidlertid være at utbedringsavtalen (at lekkasjen skulle utbedres før overtakelse) ikke er oppfylt. Hva som konkret er avtalt, eller hvordan den avtalen må tolkes, må vurders nærmere.

    Det er viktig at du reklamerer så raskt som mulig slik at reklamasjonsfristen avbrytes. Du bør vurdere, evt i samråd med selgeren, om det er hensiktsmessig å reklamere overfor utførende håndverker også.

    Lykke til!

    Mvh Silje Andresen, advokat, Help Forsikring AS

  • Diverse mangler og feil

    Innsendt av: Terje

    Hei, Som førstegangskjøper av et hus, var jeg ganske så uviten på hva jeg skulle se etter av feil/mangler. Nå er det 4 år siden jeg kjøpte det og det dukker stadig opp skrekkscenarior. Huset er for det første støttet opp av togskinner, ingen fundament, men lecablokker og planker som støtter opp rett ned i sanden. I tillegg skulle vi pusse opp 2.etasje. Da vi åpnet veggen, ser vi at en av hovedbæringene på huset er kappet tvert av. Dette er nok ikke forrige eier som har gjort. Så spørsmålet er da. Har man da en sak? For det vil være ekstremt kostbart for oss å for det første få fundamentert og støttet opp huset skikkelig.

    Hei,

    Det høres ut som at dette huskjøpet ikke har vært noen hyggelig opplevelse. Hvorvidt du kan holde selger ansvarlig for skadne du har avdekket er det ikke mulig å si noe sikkert om uten mer informasjon om både skadene og kjøpsavtalen. Jeg går ut fra at det er avtalt at eiendommen selges "som den er", i så fall er det ikke tilstrekkelig for å plassere risikoen (ansvaret) på selger at eiendommen er dårligere enn avtalt/ hva du hadde grunn til å forvente. Avviket må være "vesentlig", det skal endel til. Dersom selger har misligholdt opplysnignsplikten, altså fortiet informasjon eller gitt uriktig informasjon, gjelder imidlertid ikke denne ansvarsfraskrivelsen ("som den er"-klausulern) og det skal derfor betydelig mindre til av skadeomfang/ kostnader for å holde selger ansvarlig i opplysningsvikt-tilfellene. Jeg anbefaler deg å kontakte advokat for bistand med å utrede saken og legge strategi for eventuelle krav mot selger.

    Ettersom det er gått lang tid fra overtakelse bør du være meget rask med reklamasjon. Jeg håper at du har reklamert fortløpende på de forholdene som dere har oppdaget tidligere. Minner i denne sammenheng på avhendingslovens reklamasjonsregler som sier at man må reklamere "innen rimelig tid" (2-3 måneder i flg Høyesterett), og at siste frist for reklamsjon er innen 5 år etter overtakelse (forutsatt at vilkåret "rimelig tid" er oppfylt).

    Mvh Silje Andresen, advokat, Help Forsikring AS

  • Oppdaget flaggermus i huset etter boligkjøpet

    Innsendt av: Daniel stamnli

    Hei. Etter snart en kamp som har strekt seg til ett år, gir vi opp samarbeidet med boligkjøper forsikringen Help. Vi tok over en bolig i januar.2013. Vi flyttet inn og vi tenkte at vi har det perfekte huset. Juli.2013: jeg å min samboer satt ute å grillet sent en sommerkveld. Plutselig hørte vi lyder ifra huset. Jeg gikk lengre ut på plenen, slik at jeg så hele taket. Jeg sto der å kikket å jeg kunne telle 40-50 flaggermus som kom ut av taket. Vi kontaktet umiddelbart vår boligkjøper forsikring Help, som vi hadde betalt en høy pris for. Så dette burde ordne seg tenkte vi. Vi fikk registrert saken hos Help forsikring, og min "advokat" fortalte meg i sept.2013 at jeg måtte få en snekker til å tette taket. Jeg ringte til en snekker som kom med en gang. Etter dette fikk vi en regning ifra snekkeren på 14.000kr. Jeg sendte regningen til min "advokat" som skulle sende den til selger for å gjøre ett krav. Men det gjorde hun ikke. Hun tok regningen personlig å trodde at vi mente at hun skulle betale den. Å vi har enda ikke fått sendt regningen til selger for å gjøre ett krav. Sep.2013 fikk vi skadedyr firmaet Pelias til oss for å se hvor lenge flaggermusene har vært i boligen. Personen ifra Pelias sier at dette er det verste tilfellet jeg har sett på mange år. Han fortalte at han estimerte om til 100flaggermus i boligen vår. Å avføringen ble sendt inn å det viser seg å være av eldre årgang. Vi fikk sendt dette til Help slik at de kan gå videre i saken. Men vår Help advokat mente dette ikke er en sak. Hvorfor er ikke dette en sak? Hvorfor vil ikke Help hjelpe oss? Vi kjøpte en bolig ut ifra prospektet på huset, å i prospektet sto det ingenting om flaggermus i boligen. Dette er en skjult feil å mangel på huset. For vi kjøpte ikke en bolig som er full av flaggermus. Så vi føler oss svindlet. Snekker våres å pelias sier at taket må plukkes ned, hele kaldloftet må byttes ut, vegger/tak i andre etasje må byttes samt isolasjon osv osv. Dette er skader for flere hundre tusen kroner. Og vi får fortsatt ikke hjelp ifra Help forsikring. Advokaten vår sender aldri noe krav til selgeren å presser på!! Hun sier at huset ikke er verdt å jobbe videre med. For det kostet bare 1,9 mill kr sa hun til oss! Enn hvis boligen har vært verdt 15mill kr sa jeg til advokaten!? Da har vi helt klart hatt en sak sier hun! Vi er bare 23 og 21 år, som har kjøpt våres første bolig, og dette er en stor investering for oss. Jeg vet ikke hvorfor Help ikke gidder å hjelpe oss? Vi føler oss æreskrenket, vi føler oss dumme når vi snakket med vår advokat, for hun gikk imot oss hele tiden. Vi blir tappet av energi samt at det går ut over vår økonomi! Jeg kan skrive så mye mere til dere nå, men jeg gidder ikke å bruke så alt for mye tid på Help lenger. Håper Forbrukerrådet får se dette å lese igjennom slik at de ser at vi sliter med Help! Jeg har foresten anskaffet meg en privat advokat som tok imot oss med strake armer å sier at vi har en sterk sak. Vi begynner å få troen på att dette ordner seg. Men det er bare fordi vi fikk en privat advokat. Denne saken vil bli sendt til media de neste ukene. Tv2 hjelper deg, dagens næringsliv, dine penger etc. Takk for ingenting til Help boligkjøper forsikring!

    Hei, Daniel,
    Jeg kjenner ikke din sak, men jeg er lei for at din advokat ikke har delt din oppfatning av sakens styrke. Vi er imidlertid ydmyke for at vi kan begå feil. Du skriver at du har kontaktet annen advokat. I den forbindelse gjør jeg oppmerksom på at du har krav på å få dekket dine utgifter i den forbindelse hos oss dersom saken fører frem. Dette fremgår klart av forsikringsvilkårene. På den måten ønsker vi å sikre deg mot at eventuelle feil fra din advokat ikke skal gå utover deg.

    Jeg håper saken ender med et best mulig resultat for deg.

    Mvh,

    Dag Are Børresen
    advokat MNA
    HELP Forsikring

  • Rotter i kjelleren

    Innsendt av: Jon

    Hei! Selger opplyste ikke om at det var rotter i kjelleren, men har skriftlig innrømmet at han visste det. Dyrt å løse problemet. Eierskifteforsikringsselskapet tilbyr meg lusne 15.000,-. Hva gjør jeg? Finansklagenemda?

    Finansklagenemnda er en mulighet. Alternativt kan du vurdere å få en vurdering fra en advokat. Trenger dere advokatbistand kan dere få dette dekket gjennom hjemforsikringen. Det er da normalt en egenandel på 4000 kr + 20 % av påløpte utgifter. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Eierskifteforsikringsselskapenes integritet, profesjonalitet og livsrett.

    Innsendt av: Vidar M. Jektnes

    Eierskifteforsikringsselskapene må jo om de skal eksistere gjøre den jobben de har legitimitet for og som de selger, på en fullverdig måte av hensyn til både selger og kjøper. Kan dere sine noe om disse selskapenes lojalitetsbånd til selger, megler, takstmenn oppimot lojaliteten til kjøpere?

    Jeg er ikke imponert over eierskifteselskapenes lojalitet til kjøper. Dersom de kan spare noen penger i utbetalingen til kjøper, tjener de mer penger. Ola Fæhn, forbrukeradvokaten

  • Islolering

    Innsendt av: Frode

    Hei. Har kjøpt en bolig som hadde vært oppgradert med ny kledning og isolasjon. Dette mener jeg er mye dårligere enn forventet. Infrarød måling viser mange klade/blå områder bla. Vindtettplatene går ikke langt nok opp på veggen osv. Hvordan går jeg videre frem for å dokumentere dette riktig?

    Benytt en takstmann som er kyndig på feltet.
    Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet

  • Feilaktige opplysninger i salgsoppgave

    Innsendt av: Huskjøper

    Som førstegangs kjøpere. Kjøpte vi et hus for en tid tilbake. Det viste seg imidlertid i ettertid at det var mye som ikke stemte. Megler forela en boligsalgrapport som var eldre enn seks måneder. I tillegg var egenerklæringsskjema foreldet uten signatur og stempel fra megler. I tilsvar svarer meglerens advokat: "At taksten var eldre enn 6 måneder var uansett noe som var like klart for alle interessenter som leste igjennom boligsalgsrapporten. Kjøpere er også pålagt en streng plikt til å lese igjennom salgsdokumentasjonen og gjøre nærmere undersøkelser ut fra dette." Slik det fremstår for oss som kjøpere mener vi det foreligger brudd på vesentlige punkt i eiendomsmeglerloven. At man som kjøper fort kan bli forledet av tillit til meglerens profesjonalitet i dokumentasjonen som nøyaktig og kvalitetskontrollert. Utover dette har vi avdekket at det eksisterer en veirett på eiendommen som var tinglyst på naboens gnr. bnr. Dog skyldes nok dette tidligere festetomter og tilknytning til hovedbølet. På prospektet var arealet, men ikke tinglysningen tatt med i vår tomt. Vi har altså betalt for en eiendom som naboen bruker. Hvilke rettslige konsekvenser har det for megleren dersom han ikke har overholdt sin opplysningsplikt. Kan megleren stille krav til undersøkelsesplikt ovenfor kjøperen for de forhold han er ansvarlig for som profesjonell. Er det uten konsekvens å ikke kontrollere opplysninger slik som areal, tinglyste heftelser, egenerklæringsskjema og gyldighet på dokumenter?

    Megleren har ansvaret for markedsføringen og oppgjøret der eiendomshjemmel og kjøpesum bytter hender. Men megler kan også ha ansvar dersom konkrete feilaktige opplysninger er gitt i markedsføringen. Jeg vil råde deg til å vurdere saken utfra ansvaret både for selger, eierskifteforsikringsselskap og eiendomsmegleren. Det finnes klagenemnder for de to sistnevnte forhold.
    Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet

  • Har jeg grunnlag for klage?

    Innsendt av: Hanne Mathisen

    Etter kjøp av leilighet nylig fikk jeg tilgang på Tilstandsrapport fra 2012 som sier at bygårdens fasade må totalrenoveres innen 3-5 år. I prospekt refereres det til denne rapporten (men den er ikke vedlagt), og det fastslås at de fleste anbefalinger er "utført" og at det som gjenstår "kun er mindre vedlikehold/kost. Fasade, takrenner,...., er utbedret". Fasaden er ikke totalrenovert. Uvisst om det er gjort noe kosmetisk. I egenmelding spørsmål 21. "Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendom som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld" har selger svart "nei". Styret (som selger har vært del av) har behandlet Tilstandsrapporten, men har etter det jeg kan forstå ikke vedtatt totalrenovering av fasade, i strid med fagmanns klare anbefalinger. Har jeg grunnlag for klage, og hva kan jeg i så fall kreve? Leilighet kostet ca 7 mill.

    Hei,

    Dersom selger er kjent med negative forhold/ skader har han opplysningsplikt om dette. Ettsersom det er er henvist til den aktuelle tilstandsrapporten fra 2012 i prospektet antar jeg det er klart at selger kejente til innholdet i denne.

    Spørsmålet etter dette er om det er en korrekt beskrivelse i prospektet at "de fleste anbefalinger er utført og at det gjenstår kun mindre vedlikehold/ kost." Gjenstår det mer enn det som er oppsummert i prospektet, vil jeg si at det er gitt en villedende beskrivelse som kan rammes av såvel avhl. § 3-7 (om tilbakeholdt opplysning) som § 3-8 (uriktig opplysning).

    Du bør reklamere så snart som mulig for å avbyte reklamasjonsfristen, dette er viktig selv om du kanskje ikke har noen særlig oppfatning av hvilke kostnader du vil bli påført som følge av (det eventuelle) opplysningsmisligholdet. Oppfordrer deg til å ta kontakt med styret for å få en fullstendig oversikt over hva som hhv er utført og gjenstår.

    Mvh Silje Andresen, advokat, Help Forsikring AS

  • Vannlekkasje fra bad i kjeller og manglende varmekabler.

    Innsendt av: Per Erik Hagen

    Kort fortalt kjøpte vi et hus i Askim mai 2011. Dette er en enebolig over 2 plan bygget 1986-1987 hvorav et plan er fullt innredet kjeller. Selger er snekker og har selv satt opp boligen. I september 2012 oppdager vi vannlekkasje på badet i kjelleren dette pga manglende membran. Dette medførte vanninnsig til nærliggende rom og gang. Vi blir også oppmerksom på manglende varmekabler i noen rom i huset noe som prospekt og takst sier boligen skal inneha. Vi sendte klage til selger og eierskifteforsikringen hans i oktober 2012. Det er foretatt brevveksling med dem, men de nekter å se dette som noen mangel/feil og legger dette bare tilbake på oss som kjøpere. Askim og Mysen Rør AS har gitt oss pris på utbedring samt etter krav fra oss sendte eierskifteforsikringen en takstmann for å vurdere saken. Utbedringskostnadene er stipulert til for legging av manglende varmekabler 59 000kr og for badet 173 000kr. Takstmannen som ble sendte fra Norwegen claims link har satt dette noe lavere. Har vi et reelt krav i denne saken og i så fall er det best å få hjelp av en advokat siden saken nå bare har vært brevveksling uten en løsning? Kan dere evt tipse meg om en god advokat? På forhånd takk!

    Jeg vil tipse om Finansklagenemnda for eierskifte, der Forbrukrrådet sitter med dyktige jurister som medlemmer, og der det er gratis for forbrukeren å bringe inn saker.
    Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet

  • For alle hjelp?

    Innsendt av: Kjetil Eriksen

    Hei! Vi skal straks kjøpe vår første bolig. Av venner og kjente har vi hørt om flere som ikke syns de fikk noe særlig hjelp av HELP. Kan dere si noe om hvor mange dere ikke kan/vil hjelpe i forhold til de som får hjelp?

    Jeg er fristet til å svare at Help forsikring tjener mer penger hvis de ikke bruker mye tid på hver sak, men jeg overlater til Help forsikring å utdype. Ola Fæhn

    Hei, Kjetil,
    Uansett hvilken advokat man velger, plikter advokaten å gi sin beste vurdering av saken. For HELPs del er vi helt avhengig av fornøyde kunder. Det får vi bare når vi hjelper kunden på best mulig måte.

    Når det er sagt, vil ikke alle feil man oppdager nødvendigvis være mangler selger kan holdes ansvarlig for. Det kan sannsynligvis også Ola Fæhn bekrefte.

    Det som er viktig, er at du kontakter oss så snart du oppdager eventuelle feil ved boligen du har kjøpt, slik at vi kan ivareta dine interesser best mulig.

    Mvh,

    Dag Are Børresen
    advokat MNA
    HELP Forsikring

  • Innleid takstmann fra Help

    Innsendt av: Rune Johansen

    Hei! Vi kjøpte en bolig i Bergen i november 2011. Sitter nå i saksen og har en pågående sak i help/Protector systemet. Det jeg vil vite noe om er følgende: Help henter inn takstmann til vår bolig som sender alle dokumenter med bilde til vår advokat. Etterpå så leier Protector inn den samme takstmannen for å få saken gjennom i Bergen kommune og klager avslag derfra inn til fylkesmannen i Hordaland. Er dette vanlig praksis?. I tillegg så vil jeg spørre om ikke dette er å blande roller. Jeg blir veldig usikker hvor edderkoppnettet spinner videre. Vår sak er ikke ferdig og vi avventer nå svar fra Fylkesmannen.

    Vi registrerer stadig eksempler på at Help som forsikrer kjøper mot advokatutgifter og Protector som er selgers eierskifteforsikring bruker samme takstmenn. Vi mener det er en uheldig utvikling for de som kjøper bolig, fordi disse takstmennene ikke nødvendigvis er nøytrale. Det er derfor grunn til å være skeptisk ved valget av takstmann. Er du skeptisk til valget bør du si fra og eventuelt vurdere å bytte både advokat og sakkyndig. www.forbrukeradvokaten.no Ola Fæhn

    Hei Rune,
    Jeg kjenner ikke din sak, men vil gjerne kommentere at en takstmann som har blitt engasjert for en part naturligvis må avstå fra å ta på seg oppdrag fra motparten i samme sak.

    At selvstendige takstmenn tar på seg oppdrag for ulike parter/ "sider" er jeg imidlertid ikke enig i at er kritikkverdig i seg selv. Det er rift om de beste takstmennene, men de har selvsagt et selvstendig ansvar for å opptre med faglig integritet.

    Mvh Silje Andresen, advokat, Help Forsikring AS

  • Lurt av megler, ingen eierskifteforsikring

    Innsendt av: Siri

    Hei! Jeg kjøpte leiligheten min på forkjøpsrett, og overtok da den egentlige kjøperens kontrakt. Han hadde ikke tegnet eierskifteforsikring. På visning og i prospektet både beskriver og viser megler en ekstra bod som ligger vegg i vegg,som tilhører leiligheten. Ved overtakelsen forteller forrige eier at dette ikke stemmer. Har da altså betalt for 6 m2 som jeg ikke får. Meglerfirmaet vil ikke motta klagen og gir meg beskjed om at jeg ikke hadde eierskifteforsikring, så har jeg ingen sak. De opptrer fryktelig usieriøst og arrogant, og besvarer Mail og Tlf.

    Her kan jo både megler og selger bli ansvarlig. Megler har en ansvarsforsikring. Selv om selger ikke har eierskifteforsikring vil han kunne komme i ansvar. Du bør få en takst over verdien av det tapte arealet og så kan du få bistand av en advokat. Gjennom hjemforsikringen din har du dekning av utgifter til juridisk - og sakkyndig bistand. Ola Fæhn

  • "Utett bad" - eierskifteforsikring?

    Innsendt av: Linn

    Hei! Vi kjøpte en leilighet i borettslag i 2012. Vi har nå oppdaget en vannlekkasje på badet der vann lekker ut gjennom fugen mellom gulv- og veggfliser. Salgsoppgaven informerer om at badet ble pusset opp av faglærte i 2003. Vi har nylig hatt takstmann fra forsikringen på befaring, og han karakteriserer badet som "utett" og forsikringssaken henlegges. Takstmannen opplyser oss om at det ser ut til å være lagt belegg, at det er lagt nye fliser oppå de gamle og at sluket i dusjen mangler mansjett og klemring. Han mistenker at når vi dusjer rett på flisene lekker dette ned gjennom fugene og det utette sluket, og at det blir liggende vann mellom de nye og gamle flisene. Takstmannen antar også at de gamle flisene har feil fall og at dette sammen med et utett sluk fører til lekkasje. Vi lurer på om dette kan anses som en skjult feil ved boligen og om vi har en god sak dersom vi melder dette inn til selgers eierskifteforsikring? Vi er rådville, og ønsker veldig gjerne tips til hva vi bør gjøre. Håper dere kan hjelpe oss!

    Dersom det er opplyst at badet er pusset opp av faglærte, mens måten arbeidene er utført på kan tyde på noe annet, kan man ha en sak fordi tilstanden kan være dårligere enn du hadde grunn til å tro. Også andre forhold kan selvsagt spille inn i vurderingen. MItt råd er at dere tar dette til selgers eierskifteforsikringsselskap så raskt som mulig.
    Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet

  • Hellinga på gulv

    Innsendt av: Peter Strand

    Vi kjøpte en leilighet fo ca.1 år siden. Vi har en gulvhelling på 2,5 cm. på en strekning på 1.5 m. fra vegg. Vi var ikke klar over at det var så stor hellinga før etter en 2-3 måneder da vi startet med oppussing. Vi ville ikke klage med en gang, da det var samme eiendomsmegler som skulle selge vår enebolig som vi kjøpte leiligheten av. Det tok 6 måneder å selge vår bolig, noe som kostet oss over 100.000 kr i renter. Vi var litt redd for reaksjonener fra megler. Er gulvhellingen reklamasjon ?

    Det er alltid viktig å reklamere raskt. Mitt råd ville være å sende en skriftlig reklamassjon til selger med en gang. Dette er et godt eksempel på hvorfor det kan være lurt å bruke en annen megler når man selv skal selge enn når man kjøpte, så slipper man å føle seg uttilpass overfor egen megler hvis man skal reklamere på det man har kjøpt.
    Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet

  • Gjerde på kommunens eiendom

    Innsendt av: Harald

    Hei, Vi kjøpte en enebolig i Bergen med ett mål tomt. Vi har et gjerde som vender ut mot kommunal vei. Nå viser det seg at dette gjerdet samt biloppstillingsplass og lagringsplass står på kommunal eiendom. Anslått areal ca 100 m2. Det ble ikke opplyst om dette i salgsprospekt, på visning eller på kontraktsmøtet. Selger opplyste om det på overtagelsesdagen. Imidlertid framgikk det av vedlagt kart over tomten i salgsprospektet. Har selger her utført sin opplysningsplikt? Kan vi ha krav på erstatning? Eller har vi som kjøper undersøkelsesplikt her? Selger har vitterlig visst om forholdet, men har bevisst/ubevisst utelatt å opplyse om at gjerdet står på kommunal eiendom. På visning stod det oppstilt en båt på lagringsplassen slik at man naturlig tenkte at dette var en del av eiendommen.

    Utfallet av en slik sak vil nok bero på en konkret vurdering av flere forhold. Det beste er å reagere umiddelbart. I slike saker bør man klage skriftlig (for eksempel ved mail) til selger så raskt som mulig. Det er et stor problem i bolighandelen at det ikke er fullt samsvar mellom det inntrykket som etterlates i markedsføringen og de faktiske forholdene. Dersom selger har eierskifteforsikring kan saken bringes inn for Finansklagenemnda for eierskifte dersom dere ikke kommer til enighet.
    Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet

  • Videre gang etter Finkn-vurdering

    Innsendt av: Madelen Eriksen

    Hei! Jeg har en eierskiftesak til vurdering hos Finansklagenemda etter avslag hos Protector. Så langt har jeg fått gratis hjelp fra Jussformidlingen. Hva anbefaler dere som videre prosess når Finkn har kommet med sin vurdering? Jeg er villig til å gå videre med saken og har ikke planer om å gi meg enda. Saken gjelder kvadratavvik samt et rom i en leilighet som viste seg å ikke være godkjent som soverom. Mangel ble oppdaget ved salg av leilighet etter ny takst pr. september 2013. Leiligheten kjøpte vi våren 2010. Håper på svar!

    Vinner du i Finansklagenemnda kan du håpe at eierskifteselskapet aksepterer ansvar. Gjør de ikke det, skal eierskifteselskapet dekke dine advokatomkostninger videre. Taper du i Finansklagenemnda kan du få en advokatvurdering. Trenger dere advokatbistand kan dere få dette dekket gjennom hjemforsikringen. Det er da normalt en egenandel på 4000 kr + 20 % av påløpte utgifter. Les mer om dette på http://forbrukeradvokaten.no/advokathjelp-til-400-kroner-timen/. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Videre gang etter Finkn-vurdering

    Innsendt av: Madelen Eriksen

    Hei! Jeg har en eierskiftesak til vurdering hos Finansklagenemda etter avslag hos Protector. Så langt har jeg fått gratis hjelp fra Jussformidlingen. Hva anbefaler dere som videre prosess når Finkn har kommet med sin vurdering? Jeg er villig til å gå videre med saken og har ikke planer om å gi meg enda. Saken gjelder kvadratavvik samt et rom i en leilighet som viste seg å ikke være godkjent som soverom. Mangel ble oppdaget ved salg av leilighet etter ny takst pr. september 2013. Leiligheten kjøpte vi våren 2010. Håper på svar!

    Hvis Finansklagenemnda gir deg medhold pleier ofte Protector å gi seg. Gjør de ikke det har du krav på at Protector dekker dine saksomkostninger til advokat i retten. Taper du saken i Finansklagenemnda kan du få en advokat til å vurdere saken din, for å se om det likevel er noe å gå videre med. Advokatomkostningene vil du ha krav på å få dekket gjennom din hjemforsikring. Egenandelen er 4000 kr + 20% av påløpte utgifter. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Videre gang etter Finkn-vurdering

    Innsendt av: Madelen Eriksen

    Hei! Jeg har en eierskiftesak til vurdering hos Finansklagenemda etter avslag hos Protector. Så langt har jeg fått gratis hjelp fra Jussformidlingen. Hva anbefaler dere som videre prosess når Finkn har kommet med sin vurdering? Jeg er villig til å gå videre med saken og har ikke planer om å gi meg enda. Saken gjelder kvadratavvik samt et rom i en leilighet som viste seg å ikke være godkjent som soverom. Mangel ble oppdaget ved salg av leilighet etter ny takst pr. september 2013. Leiligheten kjøpte vi våren 2010. Håper på svar!

    Hei,
    Dersom du får medhold av Finansklagenemnden i saken mot selger/ Protector vil forhåpentligvis Protector akseptere dette slik at saken med det blir løst.

    Får du ikke medhold, og vil gå videre, må du bringe saken inn for de ordinære domstolene.

    Mvh Silje Andresen, advokat, Help Forsikring AS

  • Ingen selger-reprensentant i panelet

    Innsendt av: Totto

    Jeg har vært kjøper OG selger. Det har en lei tendens til å være slik, at man både kjøper og selger. hvorfor er bare "kjøpersiden" representert. Jeg trenger jo bistand som selger, på lik linje som jeg kan trenge det på kjøpersiden! Fikk en horribelt krav av en kjøper og hadde det ikke vært for Protector ville jeg nok bukket under for et hinsides press. DET er det INGEN som snakker om. Rart. Veldig rart.

    Forbrukerrådet er talerør for begge parter i bolighandelen. Både kjøpere og selgere er vanligvis forbrukere, og derfor arbeider vi for en tryggere bolighandel for begge parter, helt uavhengig av noen egeninteresse. Dersom Forbrukerrådets krav til bolighandelen hadde blitt fulgt (teknisk tilstandsrapport, kvalifiserte og uavhengige takstmenn, bedre tid i handelen) ville konfliktnivået mellom partene ha vært lavere, og færre selgere ville ha opplevet ubehaget ved å bli trukket inn i en konflikt.
    Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet

  • Mulighet for oppheving av boligkjøp ved mangel oppdaget før underskrivelse av kjøpekontrakt?

    Innsendt av: Ukjent

    Vi har lagt inn bud og fått tilslag på selveierleilighet i første etasje i en horisontaldelt tomannsbolig (sameie). Selger har opplyst i sin egenerklæring at det ikke foreligger utettheter i tak/fasade. Beboer i 2. etasje opplyser i etterkant at det har vært lekkasje i taket (over 2. etasje) og i glassfasade. Dette må derfor skiftes. Selger har hatt kunnskap om dette, men ikke opplyst megler eller aktuelle budgivere om dette. Kjøpekontrakt er ikke signert ennå. Har vi mulighet til å oppheve kjøpet? Dersom ikke, hvilke råd vil dere gi?

    Når man har gitt bud og fått budet akseptert, så har man inngått en bindende avtale selv om kjøpekontrakten ikke er signert. (Det er veldig synd at boligkjøpere har så liten tid på seg i denne handelen). Du bør få opplysningene dokumentert. Du bør straks reklamere til selger. Det bør innhentes en fagkyndig vurdering for å avklare omfanget av skaden. Om du kan heve kjøpet vil avhenge av omfanget. Erfaringsmessig skal det ofte mye til for å heve. Men at selger utbedrer eller dekker utbedringskostnader kan være en mulighet, dersom det viser seg å være en mangel. Du bør vurere å holde tilbake deler av kjøpesummen inntil forholdene er avklart. Med hilsen Thomas Bartholdsen, Forbrukerrådet

  • mindre p-rom enn oppgitt

    Innsendt av: Ansgar

    Hei.Jeg kjøpte leilighet for tre år siden.prospekt og takst viste 93kvm p-rom.nå viser det seg at riktig p-rom er 83kvm.leiligheten kostet meg 2.125'.Hva syns dere jeg bør godta som erstatningen.

    Det er ikke mulig å gi råd med hensyn til erstatningssummen. Det er en rekke forhold som vil være med på å avgjøre om du har en god sak. Avvikets størrelse har betydning, og kvadratmeterprisen i området. Dersom arealet i leiligheten er lite skal det mindre til for at avviket har betydning enn om det er en større bolig. Vi i Forbrukerrådet er svært opptatt av kvaliteten på takstmannens arealmålinger og har tatt dette opp med takstmannsorganisasjonene ved flere anledninger, senest i april. Husk å klage skriftlig og raskt.
    Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet

  • Selge bolig selv

    Innsendt av: Ukjent

    Hvordan kan Forbrukerrådet anbefale folk å selge bolig selv, når de samtidig har gått i bresjen for det strenge regelverket som eiendomsmeglere må forholde seg til når det gjelder utdanning, opplysningsplikt, skriftlige budregler osv.? En privatperson som selger selv trenger ikke forholde seg til eiendomsmeglingsloven og dette kan da ikke være fordelaktig for kjøper?

    Forbrukerrådet råder ingen til å selge bolig selv, men vi råder folk til å vurdere dette som et alternativ. Våre erfarne jurister har utarbeidet et sett med selgeselv-vettregler som ligger gratis tilgjengelig på våre nettsider. Nordmenn har solgt og kjøpt eiendom av hverandre til alle tider, lenge før eiendomsmeglingsbransjen kom til. Avhendingsloven som gir regler for kjøper og selger i en bolighandel er fullstendig lik enten selger har benyttet eiendomsmegler eller ikke. Dersom du selger selv kan du spare betydelige beløp, men det er viktig at du tar deg tid til en ryddig og god jobb. Vi anbefaler alltid at man bruker en advokat eller megler til selve oppgjøret der kjøpesum og eiendomshjemmel skal bytte hender, og pant skal slettes og nye heftelser tinglyses. Det koster bare noen få tusen. Da får du også kjøpt eierskifteforsikring hvis du ønsker det.

    Hei,

    Hei, en liten tilleggskommentar:
    Forbrukerrådet har helt rett i at avhendingsloven gjelder på samme måte, uavhengig av om megler har vært involvert. Forskjellen er at lov om eiendomsmekling stiller strengere krav til eiendomsmeklere enn til "forbrukerselgere". Derfor har ulikhetene mellom å selge med eller uten megler aldri vært større. Konsekvensene av forskjellene i krav til meglere og "forbrukerselgere" kan slå ulikt ut fra sak til sak, men her er to eksempler hvor "privatsalg" har blitt svært kostbart for både kjøper og selger.

    Mvh,
    Dag Are Børresen
    advokat MNA
    HELP Forsikring

  • lekasje i tak å veggråte

    Innsendt av: Jan-Gunnar Bolstad

    Hei! vi kjøpte huset vårt i fjor i påsken, innen en månde etter at vi flytta inn merket vi at det rannt konstant vann inn mellom stuene hver gang det regnet. Vi tenkte heldigvis kjøpte vi med Help forsikring når vi kjøpte huset, så vi tok kontakt med dem. vi fikk beskjed om å sende dem takst og bilder av taket og vannskaden mellom stuene. det gjorde vi. I taksten stod det som følger: "I forbindelse med siste tids uvær er det oppdaget en mindre vanninntrengning i tak mellom stuer samt vann i et kjellerrom. Som beskrevet i takst er eternittaket modent for utskifting. Da det var kraftig uvær ble det oppdaget at vann har rent ned langs vegg og kommet ut innvendig mellom overgang fra eldre del og tilbygget del. Takstmann for forsikringsselskapet har registrert dette, og meddeler at det er ingen følgeskader av denne hendelsen." sånn som vi ble fortalt når vi kjøpte huset var dette utbedret og ingen følger skader. når jeg gikk opp på taket for å se, så jeg at det manglet tak sten mange plasser på taket å der vannet har kommet inn manglet det 3 steiner som hver er ca 20cmX20cm hver. der var det tredd 2 remaposer oppi. Jeg åpnet litt på bordkledningen nedåver veggen, å den var helt svart å råtten å både bordkledningen å veggen bakom og røystverket. Det var så råttent at det gikk i oppløsning bare vi tok borti med et par fingre. vi sendte flere bilder til Help forsikring.. Advokaten der hennla saken med en gang å sa at det ikke gikk ann å gjøre noe med det siden det var et dødsbo å da var det andre regler som gjeldte, og at vi skulle ha skjønnt det selv når det stod i taksten at det hadde vært vannskade. vi forstod jo at det hadde vært skade men trodde den var utbedret å at ingenting var ødelagt. vi tenkte heller ikke at taket «modent» for utskifting betydde MÅ byttes med en gang. vi ble nødt til å få byttet tak selv, å driver fortsatt på med den veggen enda. til mere vi river til mer sjokkert blir vi. hele veggen er total råtten og ødelagt å det måtte ha vært vannskade i mange år. Standerene er også råtten så di må byttes.. til nå har vi betalt alt selv å håper på hjelp fra dere, siden vi ikke vet hvor vi skal begynne for å få erstatning. sånn som vi ser det nå var det helt bortkastet å få ekstra boligkjøpeforsikring til nesten 9000kr. På forhånd takk mvh Jan-Gunnar

    Slik dere beskriver skadene er dette noe helt annet enn den bagatelliserende informasjonen dere siterer fra taksten. Det er nok mulig at informasjonen som ble gitt om taket gjør at dere ikke kan ha noen forventninger til levetiden på taket, men råteskadene dere beskriver som kan ha skjedd gjennom flere år er en annen ting. Er råteskadene betydelige, bør dere åpne nok til å få en oversikt og så engasjere en sakkyndig til å få en antydning av omfang og kostnader. Er det mye råte kan dere ha en sak mot selger/eierskifteselskap. Det er også en mulighet for at selgers bygningsforsikring kan komme i ansvar for deler av kostnadene. Nekter Help å gi dere bistand kan dere engasjere en ekstern advokat. Kostnadene til advokat kan dere i noen tilfeller kreve dekket av Help, i andre tilfeller kan rettshjelpsdekningen i egen hjemforsikring dekke kostnadene. Ola Fæhn

  • Ødelagte kloakkrør

    Innsendt av: Ukjent

    Vi kjøpte i fjor høst et 100 år gammelt hus. Kort tid etter overtakelsen fikk vi tilbakeslag av kloakk i kjelleren. Det viser seg at det problemet var selger kjent med. Han hadde fått en rapport fra kommunen der der stod at rørene var ødelagte og måtte skiftes.Han hadde likevel krysset av i egenmeldingsskjema at han ikke hadde hatt problemer med tilbakeslag. Det er ikke bestridt at selger både har gitt feil opplysninger og holdt tilbake opplysninger. Kostnadene med å utbedre blir kr.100.000,- Har vi ikke krav på erstatning siden huset er så gammelt? Kan selgere av gamle hus ansvarsfritt både holde igjen opplysninger og gi feil opplysninger. Hadde vi fått de opplysningene vi hadde krav på ville vi undersøkt hva kostnadene med å utbedre ville kommet på og så budt dette mindre. Kjøpesummen var 5 mill. og femti tusen. Hva mener dere?

    Hei,

    Generelt kan det sies at jo eldre bygningen/ bygningsdelen er, jo vanskeligere er det å nå frem med mangelskrav.

    Det er vanlig argumentasjon fra advokater som representerer selger at kjøper uansett ikke kan få prisavslag hvis bygningsdelen har en så høy alder at den ut fra statistikk er "teknisk utlevd".

    Jeg er ikke enig i at man uten videre kan legge et slikt "regnestykke" til grunn som riktig juss.

    Når funksjonssvikten har inntrådt før salget og det er bevist at selger har hatt kunnskap om denne funksjonssvikten (med andre ord har misligholdt opplysningsplikten sin) er det et bevisspørsmål om opplysningssikten har virket inn på avtalen. Det er ikke noen automatikk i at innvirkningsvilkåret ikke er oppfylt fordi bygningsdelen er en objektiv standard er "teknisk utlevd".

    Vi i HELP har ført flere slike saker i retten, vi har fått medhold på vegne av våre kunder ved flere anlednigner til tross for at sakene har dreid seg om gamle/ "utlevde" bygningsdeler.

    For å sannsynliggjøre at kjøpesummen ville blitt en annen kan du f eks forsøke å få kontakt med konkurrerende budgivere for å få uttalelser om hvordan opplysningen ville påvirket deres budgivning.

    Lykke til!

    Mvh Silje Andresen, advokat, Help Forsikring AS

  • Garasje med sprekkdannelse i murt gulv

    Innsendt av: Bente

    Vi overtok huset vårt mai 2012. Etter en stund så vi en langsgående sprekk som "delte" vår dobbeltgarasje i to. Denne sprekken har nå blitt mye større både i bredde og lengde. Garasjen er satt opp på grove fyllmasser, antakelig stein. Det ser ut som at masser mellom disse steinene er blitt vasket bort, og at massene den er fundamentert på er i ferd med å gi etter. Det sto ikke noe om denne sprekken i takstmannens rapport, ei heller i prospektet forøvrig. Vi ga 4.6 mill for huset (eiet tomt). Kan/bør vi gå videre med saken da dette kun gjelder garasjen? Er den en del av totalen som "prismessig kan vurderes for seg", eller vil den utgjøre en så liten del av totalen at intet nytter? Bente

    Garasjen er en del av eiendommen og grunnmurer som sklir ut og er i bevegelse kan være svært alvorlig og kan gi grunnlag for reklamsjon. Det er viktig med fagkyndig vurdering av skade og kostnader ved utbedring. Men det er svært viktig at man reklamerer innen rimelig tid fra man oppdaget feilen / mangelen, og derfor må man ikke vente med eller utsette klager.
    Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet

  • Råte, stokkmauer, elektrisk

    Innsendt av: Cecilie

    Jeg kjøpte ett hus i 2011. Som senere har vist seg å være mye tull med. Blandt annent badet. Dusjet og ble fult av vann i kjeller. Hatt stokkmauer på tørr plass i innervegg og ikke spor inn til huset. Og redd jeg har flere tuer både gulv,vegg og tak. Vinduer som ikke er tette fikk jeg oppleve første vinteren jeg bodde her. Totalt klaka igjen. Også måtte jeg oppgradere alt elektrisk. Det var både jord og ikke jord i samme stikk mener jeg elektrikeren sa. Han påpekte ofte at det var mye hjemme snekret og humbugg på ellnettet mitt. Har jeg krav på noe her? Eller må jeg fortsette og dekke ut av egen lomme. Føler meg litt lurt.

    Du kan ha et krav mot selger, med det er avhengig av alder på huset og informasjon som ble gitt. Når det gjelder elanlegget opplyser du at dette er utbedret. Hvis du har utbedret før du reklamerte og ga selger en utbedringsmulighet, risikerer du å miste kravet på elanlegget. Pass også på reklamasjonsfristen. Reklamer med en gang du oppdager noe. Du finner mer info her: Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Eierskkifte forsikringsselskap

    Innsendt av: Svein

    Hei Har hatt en sak mot et eierskifteforsikringselskap, Vi har benyttet advokat. Tidligere eier fikk lagt det elektriske-anlegget opp av en "bekjent" dette innrømte hun først etter flere mnd og runder.Hun ble også informert om feil tverrsnitt på kabler. VI kjøpte det ut fra det vi ble fortalt/stod i prospekt at det var ett nytt elektrisk anlegg. Vi ble lovet dokumentasjon da autorisert elektriker var ferdig dagen før visning.Han la dog bare opp 1 kurs viste det seg. Vi skulle få ettersent dokumentasjonen.Dette er noe som er påbudt og som jeg evt måtte skaffet den dagen vi evt skulle selle. På bakgrunn av rapport fra lokalt eltilsyn og instalatør ble feilene rettet. Summen ble dog "bare på 39000 kr", så vi fikk problemer med eierskifte forsikringsselskapet ikke ville betale/gå til regress, selv om det er bevist at tidligere eier ga uriktige opplysninger.Hun innrømte det dog til sist. Vi opplevde at det er OK å være kjeltring, bare ikke utbedringskosnadene blir for høye. Totalt ble kostnadene ink advokat på over 100000 kr.Vi har mistet troen på rettsystemer, når vi får info om, at dersom det hadde vært en 0 til på kostnadene ville vi antagelig vunnet saken. Vi ga 1760000 for hytta. Til sist fikk vi ett "skam"tilbud på 10000 kr, det ble øket til 20000 noe som vår advokat anbefalte oss å godta, pga videre kostnader og mulighet for å tape.

    Hei,

    Jeg forstår godt frustrasjonen din!

    Dette er vel det man kan kalle et eksempel på at
    "Det er ikke nok å ha rett, du må også få rett". I mange tilfeller koster det dessverre mer enn det smaker å forfølge krav mot en sterk motpart, og motparten forstår naturligvis at mange vil gi seg før eller siden. De ferreste vil ta seg råd til å bruke mer penger på advokat enn hva som er tvistesummen i saken.

    -Her må jeg få reklamere litt: Med Boligkjøperforsikring har man ubegrenset dekning for nødvendige advokatkostnader og er med det midre sårbar for eventuell "utmattelsestaktikk" enn om man må betale advokaten time for time når tvisten er et faktum.

    Mvh Silje Andresen, advokat, Help Forsikring AS



  • Huskjøp

    Innsendt av: Anton Finsrud

    Å koble advokater og boligeksperter etter ett mislykket boligkjøp gjør vondt verre.

    Vi synes det er viktig at folk reklamerer hvis de føler at de har en god sak. Vår erfaring er at det kan være vanskelig å nå frem overfor eierskiftsforsikringsselskapene. Da kan juridisk ekspertise være til god nytte. Vi i Forbrukerrådet er opptatt av at konflikter kan løses på lavt nivå, men små utgifter for den enkelte og for samfunnets ressursbruk.Defor gir vi veiledning på Forbrukerrådet.no og på telefon 03737, og vi har sammen med ulike bransjer etablert og deltar i klagenemnder slik at man få saken sin vurdert av jurister uten at man selv trenger å betale.
    Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet

  • Gjeldsgraden vs Boligprisene

    Innsendt av: Fredrik Rød

    Hei. Hvordan skal boligprisene holdes realistiske, når gjeldsgraden i Norge er rekordstor og vokser?

    Vi er opptatt av effektiv boligbygging. Vi er opptatt av regulering av flere tomter og av utbygging av bedre kommunikasjoner slik at utbygging kan skje i utkanten av pressområdene. Konkurransetilsynet har igangsatt en interessant vurdering av boligmarkedet. Vi deler din bekymring for gjelden som mange tar opp.
    Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet

  • Egenerklæring/mangl. opplysninger.

    Innsendt av: Atle Erstad

    Hvilke rettigheter har jeg?: Tre punkterte vinduer, ikke oppgitt. Kunne bare oppdages ved væromslag. Selger skulle reparere dusjkab og toalett. Ble ikke gjort. Megler hørte lovnaden. Kjøkkenvifte var reparert med hårspenne. Ved regnvær rant vannet inn i boder/garasje. Ovennevnte var vanskelig å sjekke på overtagelsen. Sol og fint vær, selv i Bergen. Og man hverken dusjer eller går på toalettet under visningen. Heretter: JA!

    Vannskader i boliger er et stort problem og dersom de ikke utbedres raskt kan de føre til følgeskader som gir tap av store verdier. Mitt råd er å reklamene. Dersom man gjør avtaler med selger om at visse forhold skal rettes, anbefales det sterkt at dette gjøres skriftlig og undertegnes av partene. Det er viktig å sjekke grundig. Det er svært synd at boligkjøper har så liten tid, og at det er blitt vanlig med kun en visning i Bergen.
    Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet

  • Vannskade - Ny bygg

    Innsendt av: Monica

    Hei. Jeg har en helt ny leilighet, 1 år gammel, med vannskade. Rørlegger som satt opp bad i byggeprosjektet har ikke gjort en god nok jobb slik at rør fra vask på bad ikke er helt tett. Da vannskade ble oppdaget så fikk jeg ingen hjelp fra byggefirma og måtte selv ta kontakt med mitt forsikringsselskap for å fikse feilen. Arbeid er nå påbegynt, alle gulv er fjernet, bad er revet ned og en vegg mellom bad og kjøkken er revet. Jeg har fått beskjed at arbeidet vil ta 3 måneder. Det jeg lurer på er hvilke krav jeg har i forhold til byggeselskapet? Jeg mener selv at de bør dekke alle kostnadene jeg har fått i forbindelse med vannskaden. Jeg har i tillegg fått helseskader på grunn av kraftig muggsopp, har jeg da krav på erstatning for dette?

    Hvis du har reklamert til byggeselskapet og de har avvist før du igangsatte utbedringer har du krav på dekning for dine omkostninger fra byggefirmaet. Du nevner at forsikringen din har tatt noe. Den delen kan forsikringsselskapet kreve dekket av byggefirmaet. Sjekk at likviditeten til byggefirmaet er ok. I så fall kan du engasjere en advokat til å bistå deg. Ola Fæhn

  • kjøkken gulv

    Innsendt av: amra sajid

    hei vi kjøpt leilighet i fjor og den var ny oppusset og ingen hadde bodd der etter oppussingen, meg etter at vi flyttet in etter par uker oppdaget vi flisene på kjøkken gulv fikk sprekker alle flisene i kjøkken rører på seg når man går på de, det kom firma som sa at det vil koste rundt 70000, og ordne det, vi kontaktet eierskifte fore, men til ingen nyttet e sa at det var under 4% av kostnder derfor vil de ikke dekke det? må jeg betale alt selv?

    Utbedringskostnadene størrelse i forhold til kjøpesum er ett av momentene som teller. Men annen informasjon du fikk før du kjøpte, for eksempel om "nyoppusset" , teller i den andre retningen. Spørsmålet om fagligheten i arbeider som er utført må vurderes av fagkyndig, det kan ikke vi ta stilling til. Jeg vil be deg vurdere Finansklagenmemnda for eierskifte som er gratis for forbrukeren.

  • Tilstandrapport

    Innsendt av: Odd Gisle

    Hvorfor innfører ikke Stortinget krav om Juridisk Bindende Byggeteknisk Tilstandsrapport utført av Auto risert fagmann ? Trist for både kjøper og selger som ikke er fagpersoner.

    Hei,

    Det er riktig at myndighetene ikke har innført krav om tilstandsrapport/ Boligsalgsrapport.
    Det har derimot eiendomsmeglingsbransjen ved Eiendom Norge (tidligere Eiendomsmeglingsforetakenes Forening, EFF) og NEF (Norges Eiendomsmeglerforbund). Meglerorganisasjonene har vedtatt at det fra 01.01.2015 skal være obligatorisk på omsetninger som forestås av deres medlemmer. Målsetningen er å redusere tvistenivået ved å skaffe mer markedsrelevant informasjon.

    Det foregår for tiden et betydelig arbeid i både eiendomsmegler- og takstbransen for å utarbeide nye rapporter/ systemer som er bedre egnet til å forebygge konflikter enn de Boligsalgsrapportene som brukes i dag. Pr i dag, med eksisterende Boligsalgsrapporter, er det dessverre liten forskjell i tvistehyppigheten i forhold til der hvor det bare er verditakst.

    Mvh Silje Andresen, advokat, Help Forsikring AS

  • Så inn en ekstra kvalitetssikring i bygg

    Innsendt av: Litt undrene student

    Hvorfor er det ikke slik at meglere og eidendoms firma har en kontroll på eiendomer før de velger å ta på seg oppdraget med å selge videre, men bare kontrollerer at bare det økonomiske er på plass før er videresalg av bolig?

    Eiendomsmegleren har ikke byggteknisk kompetanse, og også eiendomsmeglere kan formidle boliger "som den er". Jeg synes dette er en interessant debatt. I Forbrukerrådet har vi lenge krevet uavhengighet mellom megler og takstamann, og at takstmann skulle komme først. Da ville jo megler tidlig i prosessen ha bedre grunnlag for å mene noe om prisvurdering og markedsføring. Det er et stor problem at boliger med store utbedringskostnader markedsføres som flotte og lekre.
    Thomas Bartholdsen, fagdirektør i Forbrukerrådet

  • STOKKMAUER I VEGGER

    Innsendt av: Filipe Vaz

    Hei. Har kjøpt oss et rekkehus(overtatt 1.1-2014) fra 1970 som var et dødsbo og solgt videre av deres barn. Har etter en del oppussing funnet stokkmaur i den ene ytterveggen. Noe av bæringen mot tak er gnagd bort og det er uvisst om de kan ha angrepet flere steder. Har på eget initiativ hatt en skadedyrskontrollør som har tatt knekken på mauren på det aktuelle stedet. Både jeg og selger har eierskifteforsikring, hvordan stiller man seg til slike skjulte feil ?

    Hei,

    Ettersom du har tegnet boligkjøperforsikring (eierskifteforsikring er selgers forsikring), bør du snarest mulig ta kontakt for å få registrert saken din slik at det kan reklameres over stokkmaurfunnene, om du ikke allerede har gjort det.

    Dette gjelder særlig fordi det er vanskelig å ha full oversikt over utbredelsen av maur. Da må du heller gjøre oppmerksom på at du kommer tilbake til saken så snart omfang og kostnader er kartlagt.

    Det er viktig at du avventer motpartens reaksjon på saken før du igangsetter utbedring av skader, utover rent skadeforebyggende aktivitet. Dersom du igangsetter utbedring, uten at motparten (selger, hans forsikring) har fått tatt stilling til kravet og vurdert om retten til utbedring skal benyttes, risikerer du at et ellers berettiget krav kan gå tapt. Det bør settes en rimelig frist for tilbakemelding fra motparten, slik at saken ikke trekker unødig ut i tid.

    Når det gjelder stokkmaur, handler det både om å finne ut om, og i hvilken grad, maurene har gjort skade, og finne årsaken til at maurene er der. Blant annet hos Folkehelseinstituttet kan du lese mer om stokkmaur: http://bit.ly/1sze3YM

    Mvh,

    Dag Are Børresen
    advokat MNA
    HELP Forsikring

  • Rimelig tidsbruk for utarbeidelse av takst rapport

    Innsendt av: Kristin Evjen

    Finnes det en grense for hvor lang tid selgers forsikringsselskap(i dette tilfellet Protector)kan bruke på å utarbeide en rapport i forbindelse med en sak? Vi overtok et hus til 6 mill. kr. 15. september 2013,meldte saken til forsikringsselskapet ca 1. oktober og fikk rapporten ca 10. april i år. Det er så store mangler ved det nye huset at vi valgte å trekke salget av det gamle, og har derfor sittet med lån på begge husene siden september. Protector erkjente i rapporten mangler for ca 1,5 mill. kr., mens vår takstmann antyder nærmere det dobbelte. I tillegg har Protector involvert forrige eiers forsikringsselskap, som kom med sin takstmann for to dager siden for å utarbeide en ny rapport. Vi og vår advokat mener saken er svært solid (heving/utbedring), men vi føler rettsikkerheten er dårlig ivaretatt når det bokstavelig talt kan gå vinter og vår før fakta foreligger og partene kan begynne med de juridiske vurderingene. Utbedring av skader vil antakelig ta mellom ett og halvannet år.I mellomtiden sliter vi tungt økonomisk med to huslån, dels med "mellomfinansieringsrente" på 7%. Det virker urimelig at det skal være mulig å bruke så mye tid man vil på å få fakta på bordet.

    Hvis dere har utredet de forhold dere trenger kan dere egentlig ta ut rettslige skritt med en gang, hvis det uansett er så stor avstand. Det er også mulig å vurdere salg av huset med mangler og så kreve dekning for tapet man påføres ved salg. Med andre ord - dere trenger ikke å sitte passivt å vente på at eierskifteselskapene utreder ferdig. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Ikke godkjent kjeller

    Innsendt av: Ukjent

    Kjøpte leilighet med en kjeller som ikke er godkjent. Søknad avvist av plan og bygnings etaten grunn for dårlig dokumentering og mulig brudd på brannceller. Endringene i kjeller allikevel utført og solgt uten å informere om at dette ikke er godkjent. Fører nå sak mot motpart om reduksjon av pris. Motpart kommer med påstand om at jeg som kjøper har bevisbyrden. Med det mener selger at jeg må bevise at Plan og Bygningsetaten allikevel ikke vil godkjenne endringene da dette vil bli billigere for selger. Er jeg som kjøper pliktig til å søke om godkjenning før jeg kan be om avslag på pris?

    Du skal stilles som om boligen var solgt med godkjent kjeller. Det er derfor en mangel i seg selv at godkjenningen ikke var på plass. For å kunne anslå hva det vil koste å gjøre noe med mangelen, bør dette utredes best mulig. Dette gjøres gjerne med sakkyndige, men stilles det spørsmål om hva myndighetene vil godta eller ikke, kan det noen ganger være lurt å søke for å få dokumentasjon. Andre ganger vil det være nok å vise til hvilke forskriftskrav som gjelder og hva som er ulovlig. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Høyt radonmåling i enebolig

    Innsendt av: Beathe

    Vi kjøpte hus høsten 2009, og har vært fornøyd inntil i vinter. Det ble veldig fokus på radon i media, og vi tok en test for sikkerhets skyld siden underetasjen er soverom til barna. Vi foretok en langtidsmåling med utstyr fra sertifisert firma, og de viste 1100-1900 bequerel. Huset er bygd i 1987-88. Eierskifteforsikringen gjelder jo i 5 år, kan vi håpe på noe her hvis tiltakene blir veldig kostbare? (Har ikke mottatt pris ennå)

    Radonmål over det anbefalte nivået kan føre til krav mot eierskifteselskapet. Dette er imidlertid avhengig av at utbedringskostnadene er av en viss størrelse. Dere bør reklamere til eierskifteselskapet med en gang, fordi det er en klagefrist. Når dere har fått pris kan dere eventuelt ettersende dette. Ola Fæhn

  • Selger holdt tilbake opplysninger om brudd på utvendig vannledning som forsyner boligen med drikkeva

    Innsendt av: L.G.K.O

    4 uker etter overtagelse av eiendommen vår flyttet vi inn og la etter hvert merke til en suselyd fra vannrørene. Kontaktet selger ang. lyden. Han kunne opplyse at de hadde en misstanke om lekkasje og rørlegger hadde utført en trykktest innvendig av boligen. Alt var tett innvendig og rørlegger opplyste selger om at suselyden måtte komme fra en utvendig lekkasje. Selger sier da til meg ( 4 uker etter overtagelse): Siden suselyden/lekkasjen ikke er innvendig av huset, men utvendig, så valgte han å ikke opplyse om dette. Jeg har vitne på denne uttalelsen og dokumentasjon på at selger var blitt gjort oppmerksom på lekkasjen. Så mitt spørsmål til dere er: Hvor alvorlig er det å holde slike opplysninger tilbake overfor evt. kjøpere som så på eiendommen? Hvordan går man fram i et slikt tilfelle der eiendommen har en mangel som selger var klar over før overtagelse.?

    Først og fremst må du fremsette en tydelig reklamasjon med svarfrist. Du kan åpne rettshjelpdekning gjennom din hjemforsikringer fordi selger har avvist ansvar. Engasjer en sakkyndig, som vil bli dekket av rettshjelpsdekningen minus egenandel. Hvis kostnadene er over 20.000 kan du få litt bistand av advokat. Er kostnadene over 50 - 100.000 kan du sette bort hele saken til en advokat. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Frafall av ansvar etter ny overdragelse?

    Innsendt av: Trond

    Når man selger et hus, så har man ansvar for feil og mangler i 5 år. Hva om de som kjøpte huset skilles, og den ene parten kjøper ut den andre etter 2 år. Regnes dette da som en ny overdragelse av huset, og har da første eier fortsatt ansvar i de resterende 3 år?

    Første eier har fortsatt ansvar i tre år. Ola Fæhn

  • Når selger har bygget ulovlig og ikke informert

    Innsendt av: Oslobolig Vestkanten

    Jeg har overtatt en bolig hvor selger ikke opplyste om at murene mellom eiendommen og naboene - opptil 2 meter høye murvegger - ikke var oppført på lovlig måte. Dvs søke om lov, igangsettingstillatelse, osv. Jeg har nå en sak med bygningsmyndigheter, som både vil bøtelegge (meg), og krever at jeg bruker penger på arkitekt og ny søknadsprosess. Kjøpet fant sted i 2010, og dette ble oppdaget i 2013. Varslet selger straks vi skønte hvordan dette hang sammen.

    Hei,

    Ulovlige byggearbeider er dessverre en ganske hyppig gjenganger blant mangelssakene.

    Som du har erfart kan det få både offentligrettslige konsekvenser (pålegg) og kostnadsmessige konsekvenser å være eier av en eiendom hvor det er begått ulovligheter ved at søknadspliktige tiltak ikke er søkt/ godkjent.

    Dersom det er selger som har begått ulovlighetene, eller han har hatt kunnskap om det på annen måte, vil det være klart større sjanse for å nå frem med krav enn om selgeren ikke har hatt kunnskap ("skjult mangel").

    For å forebygge konflikt i ettertid om hva som er relevnate kostnader og fornuftig fremgangsmåte i søknadsprosessen, vil jeg anbefale at du ber selger uttale seg om han har innsigelser til den fremgangsmåten du ønkser.

    Lykke til, håper du finner en løsning både i forhold til myndigheten og selger!

    Mvh Silje Andresen, advokat, Help Forsikring AS

  • Forventet "småfeil" ved kjøp av hus

    Innsendt av: Toki

    Hei. Dette gjelder to ting: Vi har kjøpt en enebolig der hus/ frittliggende garasje er fra -86: 1. Garasjetak ikke er tett grunnet ikke-eksistrerende duk under mønestein. Sutak plater bærer tydlig preg av vannskade. Garasje er ikke isolert og heller ikke sjekket av takstmann. regner ikke inn men kommer inn mye snø.. 2. Lufting (ikke isolert) for kloakk til luftelyre på loft lekker/kondenserer. Ikke bemerket av takstmann men spon på gulv bærer tydelig preg av fukt. Eier påstår å ikke kjenne til dette og heller ikke oppgitt dette i Egenerklæring, "Eieskifte forsikring" mener uansett at slike bagateller er å forvente samt at eventuell erstatning er for lav i forhold til kjøpspris på hus. Bør jeg gå videre med dette?

    Hei,

    Hvis jeg forstår deg rett, har du allerede reklamert til selgers forsikringsselskap. Det er viktig at du reklamerer over alle de punktene du nevner, som går på ufagmessig utførelse, med de følgeskader dette har resultert i. Deretter er det viktig at du dokumenterer skadeomfang og utbedringskostnad ved hjelp av takstmann/fagkyndig, uten ugrunnet opphold.

    Det er dessverre vanskelig å forutsi i hvilken grad ditt krav vil vinne frem. Dette avhenger blant annet av skadeomfang og utbedringskostnad, om det kan sannsynliggjøres at det er holdt tilbake opplysninger ved salget som du burde ha fått. Hva er for eksempel opplyst om hvem som har gjort de ulike arbeider. Er det ikke opplyst om ufaglært arbeid, har du grunn til å forvente fagmessig utført jobb.

    La gjerne en advokat med erfaring fra boligtvister få sette seg inn i saken slik at du kan få en faglig vurdering basert på sakens dokumenter.

    Lykke til!

    Mvh,

    Dag Are Børresen
    advokat MNA
    HELP Forsikring

  • Uriktige opplysninger i takst

    Innsendt av: Olav Øksnes

    Hei Jeg overtok bolig 15 juli 2013. Huset er fra 1950 i følge takst, men deler stammer fra tufter fra 1900. Etter å ha vært på visning å gått grundig gjennom bolig ble det funnet en rekke mangler som tak, noe dårlig kledning og et par vindu. Dette ble vurdert før budrunde og la grunnlaget for mitt bud. I takst stod det støpt betongsåle på grunn. Med grunnmur i støpt naturstein på antatt fast grunn. Rimelig standard. Etter å ha bodd i huset en måneds tid følte jeg at det trakk sån fra stue gulv. Tok opp deler av stuegulv og det viste seg at bjelkelaget ligger på løsmasser. Det være seg stein, jord og grus. Har oprettet sak og fått nei i to omganger fra eierskifteforsikring. De innrømmer uriktig opplysning i takst men mener det ikke har virket inn på avtalen.På tross av at betongsåle vill alltid være bedre enn bjelkelag på løsmasser.Vedlikehold, fremtidige utbedringer, radon og skadedyr. Listen er lang. Det er Avhendlingsloven de benytter. De kan ikke forvente at jeg skulle være i stand til å oppdage dette på visning da takstmann som er fagmann og kunne vært der mer enn en time ikke heller oppdaget dette. For meg er det ikke en liten mangel da det er mye på huset å pusse opp og arbeidet med å støpe betongsåle når huset står rundt er meget omfattende. Mitt sprøsmål er da: Etter å ha fått nei to ganger er det da noe vits i for meg å kjøre saken videre? Det koster tross alt en del penger og energi som jeg skal bruke på å pusse opp, tak osv. Litt rådvill i forhold til hvor sterkt min sak står i forhold til lovverk osv.

    Der er viktig at man ikke gir opp dersom man tror man har en god sak. Det er eierskifteforsikringsselskapet som må sannsynliggjøre at feilen ikke var virket inn på avtalen. Jeg vil råde deg til å gå til Finansklagenemnda for eierskifte som er et gratis tilbud for forbrukeren, og der Forbrukerrådet sitter med dyktige jurister som vil bidra til at saker blir vurdert på en god og helhetlig måte

  • Feil/mangler oppdagt ved renovering

    Innsendt av: Renovatøren

    Kjøpte nylig et 50år gammelt hus som skal totalrenoveres. Da taket inne ble tatt ned, kom det for dagen noe skjult mugg og råte. Det har ingen praktisk betydning for oss, vi fjerne alt, men kunne man likevel gått på eierskifteforsikringen med dette? Intet var opplyst i takst el egenerklæring.

    Hvis mangelen ikke har betydning, har man ingen sak. Når huset er 50 år gammelt og skal totalrenoveres skal det veldig mye til før man får erstatning fra eierskifteforsikringsselskaper. Avhendingsloven snakker om mangel når tilstanden er vesentlig dårligere enn du hadde grunn til å regne med, utfra prisen og forholdene ellers.

  • Kjøpt enebolig med innredet kjeller som ikke er godkjent

    Innsendt av: Torje Indseth Songe

    Hei, kjøpte enebolig i sommer 2013 der det ble opplyst i prospektet at boligen hadde 4 soverom og 2 bad. Etter vi hadde overtatt huset kom kommunen på tilsyn og det viser det seg at soverommene i kjeller og kjellerstuen ikke er godkjent for boligformål. Hvem er det som har ansvaret? Selger har tegnet eierskifteforsikring.. Har vi noen rettigheter i en slik sammenheng? Hva er veien å gå?

    Hei Torje,
    Dersom oppholdsrom ikke er godkjent til aktuell bruk, og det ikke er tatt noen forbehold med hensyn til dette, er det sannsynlig at det her rettslig sett er gitt uriktige opplysninger.
    Dere bør fremsette reklamasjon overfor selgeren og evt eierskifteforsikring så snarlig som mulig.

    At kjeller og loftsrom blir innredet og omgjort fra bodrom (tillleggsareal) til rom for varig opphold skjer ofte. Slike endringer er imidlertid søknadspliktig, men det har det blitt syndet mye mot.

    I noen tilfeller er det relativt kurant å få slike endringer godkjent, andre ganger er det ikke mulig eller meget kostnadskrevende pga nødvendige bygningsmessige tiltak som skal til for å oppfylle de tekniske kravene som forutsettes for godkjennelse.

    Etter at reklamasjon er sendt og dere har avbrudt reklamasjonsfristen bør deregå igang med å utrede mangelen, om det er mulig å få godkjennelse, hva som skal til av tiltak og kostnader, eventuelt hvilket verdiminus mangelen representerer. Det er sannsynlig at dere vil trenge både juridisk og teknisk bistand til en slik sak.

    Håper dere finner en løsning, lykke til.

    Mvh Silje Andresen, advokat, Help Forsikring AS

  • Bolig.

    Innsendt av: Morten

    Har ett litt annet spørsmål om noe som Interesserer meg og mine ommgivelser. (ungdom 27) Hva synes dere om klassekillet mellom unge med rike foreldre og unge med fattige foreldre/foreldreløse. Leieprisene er skyhøye og det er umulig og legge opp noen form for kapital. Her er det vanskelig nok og overleve med en fulltidsjobb, og man lever under regjæringens forslag til livsopphold. Da leieprisene er så høye. Får man en fot innom og eier en bolig vil bo kostnadene fort reduseres med 20 - 40% Hva mener dere burde gjøres for og hjelpe unge?

    Forbrukerrådet har gitt innspill til politikere om hvordan boligmarkedet kan forbedres. Vi støtter en politikk som gir unge mennesker mulighet for å komme inn på boligmarkedet, samtidig som vi er opptatt av gjeldsbelastningen. Våre innspill omfatter mer effektiv boligbygging, bedre kommunikasjoner til områder utenfor pressområder, økning av BSU, god bruk av startlån med mer

  • Fukt i kjeller

    Innsendt av: Andreas W

    Vi kjøpte hus for ett år siden, huset er bygd i 2001. I kjelleren er det et rom på 18kvm der en vegg er helt under jord, og en vegg er delvis under jord. Ser tendenser til fukt i hjørnet. Dette var det ikke informert om og på visningen lå der material foran. Lurer på om det er dårlig drenert. Er dette noe jeg kan klage på? Jeg har også boligskifte forsikring hos Help. Planen er å lage kjellerstue der, men dumt å starte før fukten er borte.

    Hei,

    Ved funn av fukt i en kjeller i et såpass nytt hus er det sannsynlig at det er feil ved dreneringen.
    Dreneringen bør fungere godt i et såpass nytt hus, og i mangel av opplysninger i avtalen om at det er svakheter ved dreneringen, er dette etter all sannsynlighet et avvik fra hva du kunne forvente.

    Om det er grunnlag for å holde selgeren ansvarlig vil bl a avhenge av skadeårsaken og utebdringskostnadens størrelse. Dersom selger har kjent til, men fortiet informasjon om funksjonssvikten skal det klart mindre til for å få plassert ansvaret hos selger enn om skaden/ feilen var ukjent for både kjøper og selger, såkalt skjult mangel.

    Siden du skriver at du har Boligkjøperforsikring i HELP, oppfordrer jeg deg til å ta kontakt på telefon 22 99 99 99 for videre bistand med saken.

    Du vil da både få bistand med reklamasjon som avbryter reklamasjonsfristen og videre utredning og håndtering av saken.

    Vi hører fra deg!

    Mvh Silje Andresen, advokat, Help Forsikring AS

  • fukt i kjeller

    Innsendt av: ole amdal

    etter kjøp ble jeg oppmerksom på fukt i kjeller . Kan jeg kreve erstatning ? Huseier hadde ikke eierskifte forsikring. Ansvarlig selger er tømmermann.og derved faglig kyndig.

    Du kan kreve prisavslag hvis det er problemer ut over hva du kunne forvente ut fra alder og informasjonen du fikk ved kjøpet. Er boligen solgt som den er, er det en terskel for hva som er mangler etter loven. Har selger fagkyndig bakgrunn øker kravet til hva han måtte kjenne til og dermed opplyse om. Har du behov for advokatbistand, vil du ha dekning for slike utgifter gjennom hjemforsikringen din. Egenandelen er normalt 4000 kr + 20% av utgiftene som påløper. Ola Fæhn

  • Ny kjellerleilighet - reklamasjonstid?

    Innsendt av: Frustert utleier/boligkjøper.

    Hei, vi overtok i desember 2013 ett hus hvor det var søkt om og bygget en ny kjellerleilighet i forkant av overtagelse. Våre nye leietagere i kjelleren fikk sjokk da de mottok den første strømregningen på ca 3 000 kr (leiligheten er på ca 50 kvm). Jeg har en mistanke om at varmekablene ikke er lagt helt som de skal og at det i tillegg er en del kuldebroer, som slipper ut mye av varmen. Dette er litt vanskelig å bevise nå som det er såpass mildt ute, men jeg skal få tatt noen målinger når det blir litt kaldere igjen. Hvor lang reklamasjonstid har man? Jeg antar at en ny leilighet skal holde TEK10 standard, og at det her er retningslinjer i forhold til isolasjon etc? Håper på tilbakemelding.

    Man må reklamere innen rimelig tid. Høyesterett har kommet til at man har en reklamasjonsfrist på ca 3 mndr etter at man oppdager eller burde oppdaget mangler. Maksimal frist for skjulte mangler er 5 år etter loven. Fristen kan bli lenger hvis det feks er behov for å gjøre undersøkelser på vinterstid, men hvis overtakelsen var i desember kan dere ha et problem med reklamasjonsfristen. Ola Fæhn

  • Hvem sitter med svarteper?

    Innsendt av: Brynjar Mjøn

    Vi har tatt over et hus hvor vi nå etter noen måneder har stor mistanke om råte / muggsopp i kjeller. I boligsalgsrapporten står det at kjeller inkluderer et par risikokonstruksjoner, men at ordentlig testing ikke er blitt utført pga lukket konstruksjon. Alderen på konstruksjonen tilsier at den fikk status som 2 i boligsalgsrapporten. Skulle det være råte / fukt / muggsopp problemer her, vil jeg eller tidligere eier sitte med problemet? Fuktproblemet har etter mitt skjønn startet før jeg overtok huset, men vil det ut i fra informasjonen være oppgitt nok informasjon til at jeg burde være klar over risikoen? Og hva med risikokontruksjonene. Frafaller erstatningsretten min hos forsikringsselskapet om jeg beholder de og det skulle skje noe senere? Mitt problem er at når jeg er på visning, leser en boligsalgsrapport etc, så har jeg ingen kunnskap om hva jeg skal se etter. Ord og uttrykk brukes i rapporter som jeg ikke vet hva betyr. En fagmann kan si "Fare!", jeg som person på jakt etter mitt første hus kan oppfatte samme info som nettopp det..bygg teknisk info.. Jeg må si, et huskjøp er høyst sannsynlig det største og viktigste kjøpet man gjør i livet, og likevel er det det mest usikre, uinformerte kjøpet man gjør. Og man er kanskje i den tro at man har rettigheter og alt er ok, men kommer man utfor noe så er det såpass mye hvis-om at, dersom-at at man har knapp rett på noe. Det skal ikke være sånn, og hele prosessen med boligkjøp burde vært strammet inn.

    Hei Brynjar,

    Utgangspunktet er at kjøper overtar risikoen også for skjulte feil når boligen selges "som den er". Så er det noen viktige unntak fra denne hovedregelen, som blant annet gjelder tilbakeholdte/uriktige opplysninger, eller at skadeomfanget er større enn kjøper hadde grunn til å forvente. Forventningsnivået styres av alle opplysninger gitt ved salget, alder, utseende, kjøpesum, med mer.

    Opplysningen om risikokonstruksjoner indikerer at disse kan være utsatt for skade i større grad enn åpne, lett tilgjengelige konstruksjoner hvor det er enklere å vurdere om utluftingen er tilstrekkelig, med mer. Dette innebærer at det kan være vanskeligere å nå frem med krav dersom det viser seg å være skader.

    På den annen side kan ingen forlange at huset demonteres før eller under visningen. Derfor avhenger svaret på spørsmålet ditt også av skadeomfanget som eventuelt avdekkes, vurdert opp mot hva du har fått opplyst om alder og tilstandsgrad, med mer. Derfor er det vanskelig å gi deg et entydig svar, men tilstandsgrad 2 indikerer jo at boligen er av en viss alder.

    Det som uansett er viktig, er at du så raskt som mulig reklamerer til selger/eierskifteforsikringen ettersom du har mistanke om skade. Du bør fortelle hva du har oppdaget, at du vil undersøke nærmere så raskt det lar seg gjøre, og at du vil holde selger ansvarlig for eventuelle skader.

    Deretter bør du innhente en fagkyndig vurdering av skadeomfang og antatt utbedringskostnad, som du følger opp reklamasjonen med.

    Det kan være fornuftig å ta kontakt med advokat for å få saken vurdert.

    Lykke til!

    Vennlig hilsen,

    Dag Are Børresen
    advokat MNA
    HELP Forsikring

  • Flis på flis i nybygg

    Innsendt av: Ukjent

    Hei! På badet i vårt nybygg er det lagt flis på flis for å skjule flisleggingsfeil istedenfor at flis er tatt ned. Har vi krav på kompensasjon? Dette vil vel ikke telle positivt ved videresalg.

    Metoden med å legge flis på flis er en omdiskutert løsning. De fleste seriøse fagfolk er skeptiske til løsningen, men det er andre som syntes løsningen er grei nok. Hvis veggen holder tett og det ikke har begynt å vise seg problemer med sprekker etc., så kan du håpe at løsningen holder på badet ditt. Løsningen vil kanskje påvirke litt på levetiden, men det er neppe mange kjøpere som reagerer når du skal selge. Ola Fæhn

  • bod som ikke var byggemeldt

    Innsendt av: fortvilet kjøper

    Hei. Kjøpt en bolig og fant ut to år senere at utvendige boder ikke var byggemeldt/godkjent. Selgeren opplyste ikke om dette enten i egenerklæringsskjema eller i noen annen form. Hva kan jeg kreve fra tidligere eier? (Hadde ikke kjøpt boligen om jeg hadde visst om forholdene)

    Hei,

    Uansett bør du reklamere til selger/eierskifteforsikringen og opplyse at du ønsker å holde selger ansvarlig som følge av opplysningssvikten. Dersom godkjenningen kun er en formalitet med beskjeden kostnad, vil selger trolig ikke kunne holdes ansvarlig. Det kan stille seg annerledes hvis bodene ikke blir godkjent, og det ellers er smått med bodplass. Her må du innhente dokumentasjon, og undersøke muligheten for godkjenning og kostnader forbundet med dette.

    Du sier at du ikke ville ha kjøpt boligen om du hadde kjent til de faktiske forhold. Dersom dette lar seg dokumentere, kan det ha betydning.

    Uansett er det et vilkår at du ikke ville ha inngått avtalen på samme vilkår, med rett kunnskap. Dette innebærer at det skal noe mer enn bagatellmessige utgifter til for å vinne frem med kravet.

    Lykke til!

    Mvh,

    Dag Are Børresen
    advokat MNA
    HELP Forsikring

  • forlik/tingrett

    Innsendt av: sølvi

    hva skjer når motpart ikke betaler det forlik og tingretten har pålagt persjonen å betale? jeg har levert inn ny klage til forliket på det som mangler av utbet. til meg. kan vedkommende komme unna med dette? og hvor lang tid har forliksrådet på seg å avgjøre en slik sak? det har gått 4 uker nå

    Forliksrådene bruker ofte mange måneder, men har du inngått et rettsforlik så trenger du ikke å gå innom forliksrådet. Du kan da sende en utleggsbegjæring mot den som skylder deg penger. Namsfogden kan så pålegge lønnstrekk eller at du får pant i noe han eier. Ola Fæhn

  • Gulv

    Innsendt av: Tom

    Hei.har bare et spørsmål!holder på og pusse opp ei leilighet og skulle skifte parkett og oppdager da at d e lagt 15mm kryssfiner i gulv og d e 60cm imellom åsene.leiligheta e bygd i 1972.har man da noe krav på at d da skal skiftes ut? Har lest litt på nett og har forstått at d skal være minst 19mm kryssfiner i gulv og antagelig bare 30cm imellom åsene?

    Hei. Det er i utgangspunkt byggereglene på søknadstidspunktet som gjelder. Sjekk om de er fulgt. Hilsen Thomas

  • Drenering

    Innsendt av: Magne Jensen

    Kjøpte et horisontaldelt hus 1. Okt i fjor hvor vi har første etasje og kjeller. I taksten ble det opplyst at det var litt råte i materiale som var blitt slått rett på ytervegg i kjeller men ellers ingen fukt. Fikk opplyst av husselger at dreneringa var byttet på 2000 tallet en gang, dette var før selger kjøpte huset, dette står ikke i salgsoppgaven. Under renovering av kjelleren avdekket snekkerne litt råte i konstruksjonen over grunnmuren, dette ble utbedret med en gang, tok bilder til dokumentasjon. Når telen gikk såg vi at det kom vann inn i kjelleren på gulvet så vi fikk gravd opp på utsiden for å se hva som var feil. Vi har nå hatt takstmann som har sett på det å funnet ut at dreneringsrøret ligger feil, ca 10 cm over gulvnivå i kjeller å må utbedres. Papp mot veggen var heller ikke lagt riktig. Selger har eierskifteforikring. Har vi en sak vi kan gå videre med da dreneringen er lagt feil? Eier av 2 etasje fikk opplyst av selger det samme når det gjelder drenering, han kjøpte i mai i fjor. Håper på et svar. Mvh Magne jensen

    Hvis dere fikk opplyst at dreneringen var tatt på 2000 tallet og den viser seg å ligge høyere enn gulvnivået, så har dere antakeligvis en solid mangel etter avhendingsloven. Drenering pleier å bli såpass kostbart å utbedre at det ofte kommer over grensen for selgeransvar. Naboens vitneforklaring om hva som ble sagt ved salg vil være viktig. Få gjerne naboen til å bekrefte dette skriftlig. Reklamer til selger eller eierskifteforsikringen så raskt som mulig. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten

  • Taklekkasje i garasje m/hybel

    Innsendt av: Johannes Børresen

    Hei, Etter jeg og min familie kjøpe et hus for ca 1 år siden (10år gammelt hus) oppdaget vi etter kort tid at det lakk gjennom taket i garasjen m/hybel. Vi tok kontakt med eierskifte forsikringen, men ble raskt avvist. Se førtst mail til protector under. Det viste seg atr det lakk gjennom en ødelagt gradrenne ved kvisten på taket. Det lakk så kraftig at reisverket nede i garasjen var søkkvått, og tidligere eier bør ha sett dette. Er dette noe jeg bør jobbe videre med? Har dere eventuellt noe råd om hvordan jeg bør gå videre. Håper dere kan hjelpe. "Hei, Jeg melder med dette inn en reklamasjon på Gunnarsboveien 6B som vi overtok 30.06.2013. Det er oppdaget en lekkasje gjennom garasjetak. Jeg har innhentet nødvendige opplysninger og lagt dem ved i denne mailen. Vi håper på en hurtig saksbehandling da vi gjerne vil ha dette utbedret snarest. Om dere trenger ytterligere opplysninger så er det bare å ta kontakt. Gi beskjed om dere ønsker dette sendt per post i tillegg til mail. Send meg gjerne en mail tilbake på at dette er mottatt. Med Vennelig Hilsen Johannes Børresen Mobile: +47 91182433"

    Jeg ser at eierskifteselskapet ikke akkurat har forhastet seg etter ditt brev fra sommeren 2013. Det er ikke sjeldent vi oppdager at saker ikke blir prioritert. En taklekkasje kan være en mangel etter avhendingsloven. Dersom selger har holdt tilbake informasjon om lekkasjen, så er det lettere å få gehør for at eierskifteselskapet blir ansvarlig. Hvis dere ikke får sannsynliggjort at selger kjente til problemet, må utbedringskostnadene være av en viss størrelse før dere får rett. Dere må få en taksering av hva det koster å utbedre. Er det kostnader av betydning kan neste skritt i saken vil være å få juridisk bistand. Hjemforsikringen din vil dekke advokatomkostninger med fradrag for egenandel. Ola Fæhn, Forbrukeradvokaten