Staten dømt. Dommen i Strasbourg idag slår fast at Norge brøt Menneskerettighetskonvensjonen når det gjelder eiendomsrett, da departementet reviderte tomtefesteloven i 2004.

Dommen får følger for svært mange av de 300.000 som fester (leier) tomt, både de som har fritidsbolig og de som har boligeiendom på festet tomt. 

Ikke alle. Men det er bare tomtefestere som har en festeavtale som utløper i nærmeste fremtid, som vil rammes, understreker advokatene hos Hjort.

- Endringen som slår fast at festere har rett på de samme vilkårene ved utløp at festeavtalen, førte til en ubalanse mellom tomtefesterne og grunneierne. Tomtefesterne fikk all fordel av eiendomsstigningen, mens grunneierne fikk ingenting, sa advokat Sveinung O.Flaaten hos advokatfirmaet Hjort til Dine Penger.

Domstolen slår fast at en konsumprisendring av festeavgiften på tidsbestemte festeavtaler, er for lavt og ubalansert, og ber Norge endre loven på dette området.

Men dommen sier ingenting om hva leiebeløpet skal kunne økes med.

- Dette blir det opp til myndighetene å vurdere, sier Flaaten. 

Maks 11.000 kroner. Taket på 9000 kroner som står i tomtefesteloven, kan være en pekepinn. Oppjustert med konsumprisindeksen tilsvarer dette idag et tak på 11.000 kroner i årlig festeavgift pr dekar. Denne grensen er omtalt i paragraf 15.

- Men det er viktig å være klar over at dette taket gjelder den typen festeavtaler som er løpende, og hvor det er avtalefestet at festeavgiften kan reguleres etter tomteverdien underveis. Saken som var oppe for Menneskerettighetsdomstolen gjelder de tomtefesteavtalene som utløper på en bestemt dato, presiserer Flaaten.

- Men kan det tenktes at myndighetene likevel kan skjele til denne paragrafen?

- Ja, man kan ikke se bort fra det. Dommen har slått fast at det skal være et rimelig balansepunkt mellom grunneiers og festetakers interesser, sier Flaaten.

Under 3000 kroner. De aller fleste som leier tomt, betaler mindre enn 3000 kroner i året. Det viser en undersøkelse som Norsk Skogeierforbund har utført.

Den viste at 80 prosent av alle tomtefestere hadde så lave festeavgifter.

Anslagsvis bør den gjennomsnittlige tomtefester belage seg på en årlig økning på 8000 kroner. Det er basert på en årlig festepris pr i dag på 3000 kroner, og dersom vi legger til grunn at regjeringen lar taket i tomtefesteloven gjelde også for de festeavtalene som utløper. 

Men det er foreløpig uvisst om regjeringen vil legge det til grunn.

Nølende justisminister. Justisminister Grete Faremo vil ikke si hva regjerningen vil gjøre med saken:

- Jeg registrer at det er kommet dom fra EMD som konkluderer med brudd på EMK første tilleggsprotokoll artikkel 1. Tomtefeste er et meget komplekst rettsfelt som berører mange i det norske samfunnet, både grunneiere og festere.

- Det er derfor av stor viktighet at vi nå analyserer dommen og dens premisser nøye, før vi trekker noen endelige konklusjoner om hvilke skritt som dommen nødvendiggjør, skriver Faremo i en epost til Dine Penger. 

Tidligst fra nyttår. Formelt sett kan grunneiere allerede fra idag sende ny regning til tomtefesterne, bekrefter advokat Sveinung Flaaten overfor Dine Penger.

- Men da kan tomtefesterne svare med at paragraf 33 i tomfetesteloven ennå ikke er endret. Dette vil føre til så mange nye rettstvister, at regjeringen snarest bør endre loven for å forhindre dette, råder Flaaten. 

Erstatningskrav i millionklassen. Grunneiere kan gå til erstatningssøksmål mot staten som en følge av dommen. 

- De kan kreve er erstatning for det de har tapt i for lave festeinntekter tilbake til 2004 da tomtefesteloven ble endret, sier Sveinung Flaaten.

Advokatfirmaet Hjort forbereder nå gruppesøksmål på vegne av flere grunneiere