- Jeg er svært lettet over at vi har vunnet frem, sier grunneier Berit Mogan Lindheim.

- Det har for meg blitt en prinsippsak å oppnå en rimelig balanse mellom grunneiers og festers interesser, og som medlem av Norges Skogeierforbund er jeg også svært godt fornøyd med den støtte jeg har fått derfra, sier hun.

Domstolen uttaler at den norske stat nå å sørge for nødvendig lovendring og ellers ta nødvendige skritt for å sikre etterlevelse av Menneskerettskonvensjonens bestemmelse om vern av eiendomsrett, sier grunneiernes advokat Flaaten i advokatfirmaet Hjort.

Stridens kjerne er en Høyesterettsavgjørelse fra 2007 som ga festerne medhold i at de hadde rett til få forlenget en festeavtale, med en leiepris på beskjedne 1600 kroner i året.

Saken mellom seks grunneiere og staten får konsekvenser for tusenvis av andre grunneiere som leier ut tomteareal til fritidseiendommer. Men også for 300.000 festetakere av bolig- eller fritidseiendom i Norge.

Ran.- Dette er det største grunneierranet i moderne tid, sier Even Mengshoel som er bonde og skogeier og styremedlem både i Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund.

- Saken reiser et svært viktig og prinsipielt viktig spørsmål: Hvor sterkt står egentlig eiendomsretten her til lands for en grunneier som har festet bort en tomt som de har bygd et hus eller en hytte på?

Årlig leie på en drøy tusenlapp.Saken som førte til at begeret fløt over for grunneierne, var en festeavtale om en tomt i Rollag nord for Kongsberg, som var inngått i 1968. Da var avgiften på 200 kroner, som med avtalt indeksregulering utgjør 1622 kroner i 2008.

I mellomtiden hadde festerne (leietakerne) bygd fritidseiendom på tomten, og krevde at avtalen ble forlenget med samme vilkår da den utløp etter 40 år. De viste til en endring i tomtefesteloven. Dette avviste grunneierne, og mente at en slik avtaleforlengelse måtte være grunnlovsstridig.

Grunneierne mente endringene i tomtefesteloven måtte være i strid med Grunnloven paragraf 97om forbud mot å gi lover tilbakevirkende kraft, og paragraf 105om at grunneiere har krav på erstatning fra staten ved offentlig bruk av eiendommen.

Høyesterett tok leietakernes parti.Men festerne fikk medhold i retten, og grunneierne fikk anken avvist i Høyesterett med bakgrunn i en tidligere dom om tomtefeste i Høyesterett som gjaldt boligeiendom. Høyesterettsdommerne mente at både fritidseiendommer og boligeiendommer måtte behandles likt.

- Det har stor vekt for trivsel og velferd å kunne ha en fritidsbolig, viste dommerne til.

Grunneier Berit Mogan Lindheim mente dette i praksis innebar offentlig konfiskering av hennes eiendom, med bakgrunn i økningen i eiendomsprisene.

Hun og fem andre grunneiere stevnet derfor staten inn for menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg for brudd på menneskerettighetene.

- Vi har argumentert med at tomtefesteloven paragraf 33som gir tomtefesterne rett til samme vilkår, det vil si samme festeavgift ved festekontraktens utløp, strider mot det grunnleggende minimumsvernet av eiendomsrett som finnes i Menneskerettskonvensjonen, sier Lindheims advokater Sveinung O. Flaaten og Gemetchu Hika hos advokatfirmaet Hjort.

Den omstridte endringen av tomtefesteloven ble vedtatt av stortinget i 2004.

- Dersom tomtefesteloven i sin nåværende form skal overholdes, medfører det at grunneierne ikke får et vederlag som står i rimelig forhold til verdien av det de fratas, understreker advokatene.

- Grunneierne har krav på ny festeavgift ved forlengelse, og den må stå i et rimelig forhold til verdien av tomten eller i rimelig forhold til markedsmessig tomteavgift, sier Flaaten.

Så sent som i vinter solgte Berit Mogan Lindheim en nabotomt for over 700.000 kroner.

- Dette sier litt om hvilken enorm forskjell det er mellom festeavgiften og eiendommens reelle verdi.

Flaaten understreker at festevilkårene i svært mange tilfeller er fastsatt for flere tiår siden og er fullstendig løsrevet fra dagens markedsmessige verdier. Festeavtalene i denne saken er fastsatt for henholdsvis 40, 50, 60 og 99 år tilbake.

Slapp inn gjennom nåløye.Det er langt fra dagligdags at nordmenn får inn saker i Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg.

Menneskerettsdomstolen slipper kun inn et tyvetall saker i året til muntlige høringer av ca 60.000 nye klager i året. De aller fleste sakene behandles bare skriftlig.

- Derfor har det vært betydelig interesse rundt saken. Muntlige høringer for Menneskerettsdomstolen avholdes bare i helt spesielle tilfeller. Hovedsakelig ved komplekse saker, eller saker som har stor betydning for nasjonal rett, sier advokat Sveinung O. Flaaten.