NYBAKTE HYTTEEIERE: Stemningen er god på plenen foran hytta venneparet (f.h) Hans A. Skarelius, Lisa Skarelius, Ann Beate Løkenhagen og Kay Arne Bjørnvik har kjøpt sammen. 
NYBAKTE HYTTEEIERE: Stemningen er god på plenen foran hytta venneparet (f.h) Hans A. Skarelius, Lisa Skarelius, Ann Beate Løkenhagen og Kay Arne Bjørnvik har kjøpt sammen. 
Foto: Javad Parsa

Oppfylte hyttedrømmen: Kjøpte på deling

Drømmer du om hytte, men har ikke råd? Da kan hytte på deling være løsningen. Men det er noen ting du bør være obs på.

Drømmen om egen hytte er rekordstor om dagen. I 2020 var det over 337.000 hytter og andre fritidsboliger i Norge – en økning på nær 10 prosent sammenlignet med ti år før, ifølge SSB. Men hytteliv er kostbart. 

– Vi hadde ikke hatt råd hvis vi ikke delte. Hvorfor vente fem år når vi kan gjøre det nå, bare vi tenker litt annerledes, sier Kay Arne Bjørnvik.

Etter at hjemmekontor og sydenrestriksjoner ble innført på ubestemt tid, kjente både han og ekteparet Skarelius på et økt behov for tilgang til et kortreist fristed. Et pusterom som kunne benyttes året rundt. Men hver for seg hadde begge kommet til den samme konklusjonen: Det ville være altfor for mye penger å bruke i forhold til bruken. 

Da de over en flaske vin for seks uker siden, forsto hva som hadde foregått i hverandres kulisser, ble diskusjonen livlig.

– Et halvt vinglass senere viste det seg at vi begge hadde sett på Nesbyen som et egnet område hvis man først skulle gjøre det. Da ble det mer seriøst, forteller Kay.

DRØMMEHYTTA: Hytta blir på Nesfjellet av typen Polar, og vil være hele 118 kvadrat – noe større enn den store visningshytta vi møter venneparet i. 
DRØMMEHYTTA: Hytta blir på Nesfjellet av typen Polar, og vil være hele 118 kvadrat – noe større enn den store visningshytta vi møter venneparet i. 
Foto: Javad Parsa

Vi møter alle fire på Hellerudsletta, øst for Oslo i en såkalt visningshytte – en demoversjon av hytta venneparet nylig har inngått avtale om å kjøpe sammen. Familiene har barn på samme alder og har allerede god erfaring med å feriere sammen. Nylig slo de til og spleiset på en tomt på Nesfjellet. Nå gjenstår bare byggingen. 

– Det har gått fort. Men det hadde vært dyrere å kjøpe alene, sier Hans A. Skarelius. 

GOD STEMNING: Venneparet virker lettet over å ha landet på hytte, tomt og kontrakt seg imellom. Nå håper de støping og sementering kan starte før vinteren kommer. 
GOD STEMNING: Venneparet virker lettet over å ha landet på hytte, tomt og kontrakt seg imellom. Nå håper de støping og sementering kan starte før vinteren kommer. 
Foto: Javad Parsa

Kjøpet er ikke kun en økonomisk investering; planen er å tilbringe mye tid på hytta sammen. Barna er venner, og 118 kvadratmeter skal sørge for at det er stor nok plass til at begge familiene kan være der samtidig. 

– Barna er utrolig glad for dette. Døtrene våre er bestevenner, så dette tror jeg er drømmen for dem, sier Lisa Skarelius. 

Foreldrene er smertelig klar over at rentene ikke kommer til å forbli så lave som de er nå, for alltid. For å hjelpe til med nedbetalingen er de derfor åpne for å leie ut hytta når de ikke selv er der. Men ikke det første året, forteller de. 

– Vi vil lage de første merkene selv, fortsetter Lisa.

Pssst! Hvordan venneparets sameiekontrakt ser ut og tips for utleie av delingshytte finner du lenger ned i saken!

15 tips: «Sommerhytta»-vinner tjente 140.000 kroner på hytteutleie

BRA TRØKK: Selger Tine Brubak i Nordlyshytter er med på visningen. – Etter en rolig vår grunnet covid-19 har det vært bra trøkk i hele sommer, sier hun. Ifølge Brubak er det mange kunder som ønsker seg moderne hytter med store vinduer slik den venneparet har valgt.  Mens størrelsen varier.
BRA TRØKK: Selger Tine Brubak i Nordlyshytter er med på visningen. – Etter en rolig vår grunnet covid-19 har det vært bra trøkk i hele sommer, sier hun. Ifølge Brubak er det mange kunder som ønsker seg moderne hytter med store vinduer slik den venneparet har valgt.  Mens størrelsen varier.
Foto: Javad Parsa
REKORDTALL: Bjørn-Erik Øye, partner i Prognpsesenteret, sier interessen for hytte er større enn noensinne, noen gang, og også blant dem som planlegger å kjøpe. Sistnevnte er så høyt at det er nesten en dobling fra i vinter. – Ikke alle disse vil ha råd til å kjøpe hytte alene, sier Øye. 
REKORDTALL: Bjørn-Erik Øye, partner i Prognpsesenteret, sier interessen for hytte er større enn noensinne, noen gang, og også blant dem som planlegger å kjøpe. Sistnevnte er så høyt at det er nesten en dobling fra i vinter. – Ikke alle disse vil ha råd til å kjøpe hytte alene, sier Øye. 
Foto: Prognosesenteret

Ifølge partner i Prognosesenteret Bjørn-Erik Øye er delingshytter og utleie av dem ikke et stort fenomen i Norge – men noe er på gang.

Øye viser til en sterk generell norsk kultur på å ikke ville dele noe som helst, og at norske hytteeiere tradisjonelt ikke har vært flinke til å leie ut hytta. 

– De gjør det gjerne til venner og kjente, men ikke mot betaling. Men det er en økende andel som tenker at det er ok å leie ut, forklarer Øye og viser til en fersk undersøkelse utført av Prognosesenteret:

Øye trekker fram at også flere yngre er på vei inn i hyttemarkedet, som både kunne tenke seg å kjøpe sammen og leie ut - selv om det foreløbig ikke er snakk om store tall. 

– Når det er så mange på vei inn i markedet som nå, vil flere være nødt til å finne på kreative løsninger og endre hele tankesettet, fordi de ikke vil ha råd til å kjøpe alene, fortsetter han. 

Videre sier Øye at de fleste bruker hytta 40 til 45 dager i året, og at det virker som de yngre i mindre grad er opptatt av at de skal ha hyttetilgang alene 365 dager i året. 

– Rent økonomisk-logisk er det veldig smart. Men du må skrive solide avtaler.

Slik unngår du hyttetabbene: 7 ting du må sjekke nøye før du kjøper

GOD PLASS: Begge parene sier delingshytte dem imellom føles riktig, og er glade for at spleisingen har gjort det mulig å kjøpe en større og mer luksuriøs hytte enn de ville hatt råd til på egen hånd.
GOD PLASS: Begge parene sier delingshytte dem imellom føles riktig, og er glade for at spleisingen har gjort det mulig å kjøpe en større og mer luksuriøs hytte enn de ville hatt råd til på egen hånd.
Foto: Javad Parsa

– Er det ikke litt risikabelt for vennskapet? Alle kjenner til at hytte er en vanlig årsak til konflikt.

– Vi kjenner ikke til at hytte er det – der er vi ganske open minded, sier Kay som også tror det er en bedre idé å dele hytte med venner enn med familie:

– I all den tid det er fallgruver ved dette, tror jeg at jeg ville hatt et lengre svar på hvordan ting kunne skjært seg hvis jeg skulle eid hytta med familien. Nærmeste familie kan nok være mer utfordrende, og jeg tror det vil være langt mer sannsynlig at det oppstår konflikt i et sameie mellom søsken. Da er også det gjerne bare plass til én familie, som ofte kan være grobunn for uenighet, mener Kay til nikkende venner. 

– Vi gjør jo dette fordi vi har lyst til å henge med hverandre, det er ikke bare leiebusiness, legger Ann Beate til. 

Les også: Så mye hytte får du for 2,3 millioner og under

For å få det til å fungere best mulig, mener gjengen at det er viktig å velge sameie med noen som lever ganske likt, med samme smak og med samme verdier. Det er viktig å være rause med hverandre og huske at man ikke kjøper alene. Være villig til å inngå kompromiss, og ha et genuint ønske om å tilbringe tid sammen, er blant tingene som nevnes. 

– Vi har det alltid hyggelig og liker å gjøre det samme. Vi utfyller hverandre og barna trives med hverandre, sier Ann Beate som ikke er redd for at de kommer til å bli lei av hverandre.

– Når barna kommer godt overens er alltid godt!, hviner Lisa. 

VIL BLI ANNERLEDES: Den endelige hytta kommer til å se annerledes innvendig, men fargene vil for det meste bestå.
VIL BLI ANNERLEDES: Den endelige hytta kommer til å se annerledes innvendig, men fargene vil for det meste bestå.
Foto: Javad Parsa

Å gå inn med så store summer så raskt, er altså ikke noe som holder de fire våkne om natten. Men alle er enige om at det er smart å ha kontrakt. På vei til tomtevisning på Nesbyen ble det snakket flittig om hva som var viktig i en kontrakt og konfliktpunkter som kunne oppstå.

Hans gir noen eksempler på scenarier som de har snakket igjennom:

– Om man må selge, det oppstår skilsmisse, noen ikke klarer å bære det økonomisk, eller det blir en ny partner inn i bildet. Enighet om vedlikehold, sier han. 

I tillegg har de fire snakket mye om god kommunikasjon:

– For eksempel, hvis man føler det på en bestemt måte: SI DET!, sier Lisa.

– Hadde det ikke vært enklere – og billigere – å bare leie en hytte sammen i ny og ne?

– Dette er en investering også, som jeg tror kan lønne seg på sikt, sier Hans, før Kay skyter inn:

– Også har det helt klart en egen verdi å ha tilgang til et feriested når man selv vil. Dette er jo en investering i økt livskvalitet. 

– Hvis renten øker, kan vi justere med å leie ut mer, fortsetter Hans. 

Stor guide: Her er de beste hytteområdene for påskeski i årene som kommer

GLEDER SEG TIL DELING: Alle fire liker tanken på at det å dele og leie ut hytta gjør at den vil stå mindre tom. Det er et bevisst valgt at hytta er en helårsdestinasjon.
GLEDER SEG TIL DELING: Alle fire liker tanken på at det å dele og leie ut hytta gjør at den vil stå mindre tom. Det er et bevisst valgt at hytta er en helårsdestinasjon.
Foto: Javad Parsa

Nøkkelordet bak et suksessfylt sameie mener de også ligger i grundig planlegging. Gjengen skal møtes en gang i halvåret og planlegge de neste seks månedene med tanke på vedlikehold og en kalender der de kan booke seg inn. 

Slik avtalen er nå kan de leie ut opptil en uke i måneden. Det også regelfestet i kontrakten at familiene har rett til å bruke hytta alene i romjul og påske annethvert år. 

– Hva gjør dere når hytta skal arves videre?

– Det er ikke et diskutert scenario. Vi er cirka 40 år alle sammen, så det er jo en stund til heldigvis. Hvis jeg skal tenke høyt; når vi kjøper på denne måten er det realistisk å tenke at om ti år eier vi kanskje ikke denne hytta lenger sammen, sier Kay. 

HVER SIN SMAK: Det er mange hyttetyper å velge mellom på visingsområdet på Hellerudsletta. 
HVER SIN SMAK: Det er mange hyttetyper å velge mellom på visingsområdet på Hellerudsletta. 
Foto: Javad Parsa

Å eie noe sammen er gammelt nytt, men mange er ikke klar over at man har en lov som regulerer denne type eierforhold, sier Bollerud og Risøy i advokatfirmaet Økland som representerer Norges Hytteforbund, og viser til Sameieloven fra 1965. 

– Fordi denne loven er generell og ikke passer i alle tilfeller, anbefaler vi alltid at man lager egne avtaler og at dette gjøres skriftlig. Den regulerer noen typetilfeller, men det er ingen detaljregulering, fortsetter de.

– Hvordan bør en gå fram for å få til en god avtale og ordning når man skal dele hytte med en annen familie?

– Snakk sammen. Sett av tid. Gjør alle avtaler mens dere ennå er enige om alt. Skriv ned og planlegge for fremtiden. Avhold møter med jevne mellomrom – gjerne en gang i året der dere planlegger økonomi og bruk for ett år frem i tid.

– Hva skaper størst konflikter?

– Penger (gjelder også vedlikehold) og generasjonsskifte. Også bruken kan bli vanskelig å bli enige om.

REGNER MED SPØRSMÅL: Advokatfirmaet Økland representerer Norges Hytteforbund, og forteller de får en del spørsmål og oppdrag knyttet til delingshytter. Selv om de fleste sakene dreier seg om generasjonsskifter, regner advokat Ludvig Bollerud og advokatfullmektig Marte Risøymed med flere spørsmål og flere konflikter i tiden som kommer, nettopp fordi delingshytter mellom venner ser ut til å være et mer vanlig fenomen.
REGNER MED SPØRSMÅL: Advokatfirmaet Økland representerer Norges Hytteforbund, og forteller de får en del spørsmål og oppdrag knyttet til delingshytter. Selv om de fleste sakene dreier seg om generasjonsskifter, regner advokat Ludvig Bollerud og advokatfullmektig Marte Risøymed med flere spørsmål og flere konflikter i tiden som kommer, nettopp fordi delingshytter mellom venner ser ut til å være et mer vanlig fenomen.
Foto: Advokatfirmaet Økland

En god kontrakt

Sameieloven gjelder altså om det ikke gjøres en egen avtale mellom eierne. Med mindre man avtaler noe annet, vil man da blant annet få en ordning hvor:

– Sameierne eier like stor del hver, jf. § 2
– Flertallsvedtak om styring og utnytting av hytta, jf. § 4
– Alle eierne har rett til å selge sin eierandel, jf. § 10. De andre eierne vil heldigvis ha forkjøpsrett, jf. § 11
– Hver av sameierne har rett til å oppløse sameiet, jf. § 15. For fast eiendom, herunder hytte, innebærer dette at hver av partene har rett til å begjære hytta tvangssolgt, jf. § 15 annet ledd 1. pkt.

– Manglende avtaleregulering gjør med andre ord at man faller tilbake på sameielovens bestemmelser, og dette kan få negative konsekvenser, understreker advokatforbundet. 

Nedenfor har Bollerud og Risøy laget en liste over hva som særlig bør avtalereguleres: 

  1. Oppløsning av sameiet. 
  2. Spørsmål som hvem hytta skal kunne selges til, på hvilke vilkår mv. er helt avgjørende å bli enige om på forhånd. 
  3. Det er også viktig å klargjøre om de andre eierne skal ha forkjøpsrett. 
  4. Kanskje viktigst av alt: til hvilken pris skal en sameiere få kjøpe den delen av hytta dersom en sameier ønsker å kjøpes ut? Skal det være markedsverdi eller en «snill familiepris»?

De råder også sameiere å tinglyse det de mener er ekstra viktig at er synlig utad. Bollerud og Risøy trekker fram bruksrett, urådighet (altså en begrensning i eiendommen som gjør at den ikke kan overdras eller pantsettes uten etter samtykke fra hjemmelshavere av eiendommen) og forkjøpsrett (hvem som har forkjøpsrett kan tinglyses - det vanligste er barna/neste generasjon).

Annet som ifølge Bollerud og Risøy bør nedtegnes skriftlig er:

  • Vedtekter: Lag vedtekter hvor dere blir enige om faste regler for hytta. Vedtektene bør regulere bruk, vedlikehold og økonomi. Husk særlig ekstraordinære utgifter.
  • Bruken: Det er viktig å fastsette hvem som skal bruke hytta når. Det kan være hensiktsmessig å bytte på hvem som har førstevalget for valg av tidspunkt. Ønsker man å bruke hytta sammen må det også settes opp tid til fellesopphold.
  • Økonomi: Sett opp regnskap. Ønsker dere en ordning hvor den som bruker hytta mest, også skal betale mest av de løpende utgiftene, er dette typisk noe som må ned på papiret. Faste utgifter bør som utgangspunkt fordeles likt.
  • Vedlikehold: Man må bli enige om hva som skal gjøres av vedlikehold i løpet av året. Det er også viktig å bli enige om hvem som skal utføre arbeidet; skal det leies inn noen – eller skal man avholde dugnad.

Utleie av delingshytta

– Hvordan burde man gå frem hvis man i tillegg ønsker å leie ut delingshytta gjennom f. eks Airbnb når den ikke brukes?

– Hvis to eller flere driver økonomisk virksomhet sammen oppstår raskt et selskap. Man er da i selskapsloven og ikke i sameieloven. Det kan da oppstå både bokføringsplikt, regnskapsplikt og et selvstendig skattesubjekt. Dette må vurderes konkret. Ved aktiv og omfattende utleie regnes man utvilsomt som et selskap, og alle plikter som hører med ordinær selskapsdrift gjør seg da gjeldende. Vær oppmerksom på at det går et skille, og at det kan være vanskelige grensedragninger, sier Bollerud og Risøy. 

Ut ifra om dere bestemmer dere for å kunne leie ut eller ikke; vær nøye på å ha en skriftlig avtale, fortsetter juristene: Dersom det bestemmes at utleie av hytta ikke er lov, men man likevel leier ut – kan dette nemlig være mislighold som gir de andre sameierne rett til å «utløysa» deg, altså kaste deg ut av sameiet (jf. sameieloven § 13). 

Når det skal vurderes om en utleieaktivitet regnes for å være næringsvirksomhet ser man gjerne hen til følgende «vilkår»:

  • Utleien må ha en viss varighet
  • Utleien må ha et visst omfang
  • Utleien må være egnet til å gi økonomisk overskudd, og
  • Utleien må drives for egen regning og risiko

– Hvorvidt utleien har karakter av å være næringsvirksomhet, må vurderes konkret. Som en tommelfingerregel vil utleie av fem boenheter eller mer for bolig eller fritidsformål anses som næringsvirksomhet. Leies det ut færre enn 5 enheter er det normalt ikke næringsvirksomhet. Drives det korttidsutleie, for eksempel airbnb, kan utleie av færre enn fem boenheter være næringsvirksomhet. Korttidsutleie vil måtte være svært intensiv, hyppig og til mange forskjellige mennesker for å regnes for å være næringsvirksomhet, forklarer Risøy og fortsetter:

– Det forhold at utleieren også bruker fritidseiendommen selv er et moment som taler mot at man driver næringsvirksomhet. Privat bruk indikerer at formålet med utleien er å begrense den økonomiske belastningen det er å eie en hytte, uten at man nødvendigvis tjener penger på utleien.

Vilkåret om at aktiviteten må være egnet til å gi overskudd, er ifølge Risøy et uttrykk for at utleien må ha et økonomisk formål. 

– Ved avgrensningen mellom næringsvirksomhet og ikke-økonomisk aktivitet, vil overskuddsvurderingen være helt sentral. Ofte er dette det viktigste momentet i helhetsvurderingen. Det avgjørende er om aktiviteten objektivt sett er egnet til å gå med overskudd. De aller fleste hytteeiere som driver hytteutleie driver ikke en business som er egnet til å gå med overskudd. Utleien er kanskje egnet til at eieren går i null, sannsynligvis bare egnet til å spe litt på lån og andre utgifter som løper på eiendommen, sier hun. 

Heldigvis for venneparet, er de ferdig med kontraktskriving og har kun igjen å glede seg til å starte hyttedelingen. 

Hva gleder dere dere mest til?

– Akkurat dette om ni måneder, bare med en annen utsikt, sier Kay, før Lisa skyter inn:

– Og noe godt i glasset ...

- ... Og kanskje en jacuzzi etter hvert, følger Ann Beate opp med et smil. 

FØLG OSS PÅ INSTAGRAM OG FACEBOOK. Sjekk også ut Facebook-gruppen til podkasten Pengerådet.